28-0-99 SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA

28-0-99
SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA CORTE SUPREMA
DE JUSTICIA, San Salvador, a las ocho horas del día veinte de diciembre del año dos mil.
El presente juicio contencioso administrativo ha sido promovido por el doctor Hernán
Rosa, de cincuenta y siete años de edad al inicio de este proceso, abogado, de este
domicilio, en carácter de Apoderado General Judicial de la Sociedad "OPTICAS
FRANKLIN, SOCIEDAD ANONIMA DE CAPITAL VARIABLE", abreviadamente
"OPTICAS FRANKLIN, S.A. de C.V.", impugnando de ilegales actuaciones del Director
Ejecutivo del Centro Nacional de Registros y del Registrador Jefe del Registro de la
Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección del Centro.
Han intervenido en el juicio: la parte actora en la forma indicada, las autoridades
demandadas, el abogado Víctor Manuel Iraheta Alvarez, en carácter de apoderado de la
Sociedad Texaco Caribbean Inc., tercera beneficiada con los actos impugnados, y el
licenciado Oscar Jerónimo Ventura Blanco, mayor de edad, abogado, del domicilio de San
Salvador, en carácter de Agente Auxiliar y en representación del señor Fiscal General de la
República.
CONSIDERANDOS:
ANTECEDENTES DE HECHO.
I.- En la demanda presentada y su ampliación esencialmente se señala: Que los actos
administrativos impugnados en este proceso son: a) la resolución número P-1-99,
pronunciada por el Director Ejecutivo del Centro Nacional de Registros, en la que se
declara sin lugar por improcedente la solicitud de cancelar la marginación del embargo
1582 T 743, ya que esa instancia es administrativa, y además "de conformidad al Art. 22 de
la Ley de la Dirección General de Registros, su competencia en materia de recursos se
limita a conocer en grado sobre las denegativas de inscripción, y en el caso de autos, la
resolución impugnada se contrae a declarar improcedente la cancelación de la marginación
aludida por estimar que dicho trámite no es de competencia registrar, dejando a salvo el
derecho del interesado para promover la acción judicial correspondiente"; y, b) la
pronunciada por el Registrador Jefe del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la
Primera Sección del Centro, que declaró sin lugar por improcedente, la petición de
cancelación de la marginal de un embargo en un inmueble inscrito a favor de la Sociedad
demandante bajo el número 25 del libro 4379 del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas
del Departamento de San Salvador.
Que por escritura pública otorgada en esta Ciudad a las quince horas del seis de septiembre
de mil novecientos noventa y cuatro, ante el Notario Licenciado Mario Oscar Altamirano
Echeverría, el demandante compró al Ingeniero Oscar Raúl Mazorra el inmueble y
construcciones que contiene, situado en el Barrio La Esperanza, antes suburbios del Barrio
San José, en la treinta y una oriente, y sexta y octava avenida norte, de esta ciudad, de una
superficie de doscientos treinta y nueve metros cuadrados noventa y cuatro decímetros
cuadrados, equivalente a trescientas cuarenta y tres punto treinta y seis varas cuadradas; que
tal escritura se presentó a inscripción el cinco de julio de mil novecientos noventa y cinco,
según asiento número tres mil ciento cuarenta y seis del Libro setecientos cuarenta y tres
del Diario de Presentación de Propiedad de este Departamento y fue inscrita al número
veinticinco del Libro cuatro mil trescientos setenta y nueve del Registro de la Propiedad
Raíz de este Departamento, el día veintiséis del mismo mes. Que tal documento fue
presentado a inscripción por el Banco Desarrollo, S. A., juntamente con una Escritura de
Hipoteca Abierta a favor de éste, hasta por la suma de setecientos mil colones para un plazo
de diez años, y fue dicho Banco quien siguió todos los trámites registrales relativos a la
inscripción de dichas escrituras de compraventa e hipoteca abierta.
Que el veintiséis de junio de mil novecientos noventa y cinco había sido presentado un
mandamiento de embargo librado en el Juicio Ejecutivo Mercantil, promovido ante el
Juzgado Segundo de lo Mercantil de esta ciudad, por la "TEXACO CARIBBEAN INC."
contra el vendedor, Ingeniero Mazorra; pero este documento, por un lamentable descuido
del Registro no fue marginado en el antecedente del vendedor, sino hasta el cuatro de
octubre de mil novecientos noventa y cinco, como consta expresamente en el Libro
respectivo, es decir, mucho tiempo después de que habían sido inscritas dichas
compraventa e hipoteca. Que dicho embargo fue marginado también en la inscripción que
se había hecho a favor de la Sociedad compradora, OPTICAS FRANKLIN, S.A. DE C.V.,
y, aunque no se consigna la fecha de tal marginación, suponen que también se efectuó el
cuatro de octubre de mil novecientos noventa y cinco.
Que a consecuencia de todo lo anterior, ambos usuarios han resultado afectados: la
Sociedad demandante TEXACO, porque no se le inscribe el mandamiento de embargo
debido a que se le ha hecho la observación de que el expresado inmueble ya no es
propiedad del ejecutado Ingeniero Mazorra; y la Sociedad compradora, OPTICAS
FRANKLIN, S.A. DE C.V., pues a la inscripción de su compraventa se le ha marginado la
presentación del citado embargo, con lo cual el derecho de propiedad sobre dicho inmueble
ha quedado en incertidumbre, y entre tanto, fuera de toda transacción comercial.
También resulta afectado el referido Banco Desarrollo, S. A., pues en caso de mora no
podría hacer efectivo su derecho de hipoteca, que en principio es un crédito preferente.
(Art. 2217 C.)
Que por resolución pronunciada a las diez horas del día doce de noviembre de mil
novecientos noventa y ocho, el Registrador Jefe del Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas de este Departamento proveyo: ""V)- POR TANTO: La Petición del
Representante Legal de la Sociedad OPTICAS FRANKLIN, S.A. DE C.V. en cuanto a que
se cancele la marginación del Embargo 1582-743, que afecta su antecedente, es
improcedente, este trámite, ya no es competencia del Registro, sino que pasa a ser materia
judicial. VI) A la Sociedad OPTICAS FRANKLIN le asiste el derecho de ejercer las
acciones que la ley le concede, por la vía judicial, a fin de sanear la venta a su favor; así
también queda a salvo el derecho de TEXACO CARIBBEAN, INC. para interponer
demanda judicial de nulidad, tal y como lo expresa el señor Larry Alberto Zedán, en su
calidad de Representante Legal de OPTICAS FRANKLIN, S.A. DE C.V.""""
Que no debe perderse de vista que el punto cuestionado en este proceso es una nota
marginal que afecta la inscripción de un inmueble a su favor, marginal que simplemente
expresa: "Emb. 1582 T 743", carece de fecha y firma responsable, pero que su simple
lectura advierte al que consulta la inscripción de dicho inmueble, que éste adolece de un
embargo en proceso de registro al que es totalmente ajena la Sociedad demandante,
causándole así agravio. Que en todo caso tal marginación no reúne el requisito de la media
firma del Registrador que establece el Art. 18 del Reglamento del Registro de la Propiedad
Raíz e Hipotecas; que diferente sería si tal marginación ostentara las características
necesarias, pues entonces habría alguien contra quien reclamar.
Añade que la marginación en mención viola los principios registrales de tracto sucesivo y
publicidad de la información, la fe pública registral y la seguridad jurídica; y que debe
precisarse que el término "cancelación" tiene en materia registrar un significado propio, por
lo cual emplea el término testar para puntualizar su petición, ni tampoco se puede utilizar el
término nulidad", ya que simplemente se está frente a una acotación sin fecha ni firma
responsable, puesta indebidamente al margen de una inscripción que completó su trámite,
por lo que en consecuencia debe producir todos sus efectos, pero que con aquella se lanza
una señal engañosa que causa enorme agravio a OPTICAS FRANKLIN, S.A. DE C.V.
II.- La demanda fue admitida, se tuvo por parte al Dr. Hernán Rosa, en carácter de
apoderado general judicial de la Sociedad "OPTICAS FRANKLIN, S.A. DE C.V.", y se
solicitó informe a las autoridades demandadas sobre la existencia de los actos que se les
atribuyen en la demanda. Rendido el primer informe, se pidió uno nuevo a fin de que
expresaran las razones en que fundamentaban la legalidad de los actos adversados; sin
ordenarse la suspensión de los efectos de los actos controvertidos, por no producir efectos
positivos.
Al rendir el informe justificativo, el Registrador Jefe del Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas de la Primera Sección del Centro, afirmó: "I: DE LOS HECHOS: Haciendo una
relación pormenorizada de los hechos, todo inicia en el antecedente número 63 Lo. 3666 de
Propiedad del Departamento de San Salvador, en donde aparece inscrito un inmueble
urbano situado en el Barrio "La Esperanza", antes suburbios del Barrio de "San José" de la
ciudad de San Salvador, de una extensión superficial de doscientos treinta y nueve metros
cuadrados noventa y cuatro decímetros cuadrados, a favor del señor OSCAR RAUL
MAZORRA.
Entre las marginaciones referentes al caso que nos ocupa aparecen en su orden: 1.
Hipotecado a favor del Banco Salvadoreño, S.A. por Insc. 104 Folios 465 Libro 3733
H.S.S.; 2. Anotado preventivamente a favor del Banco Desarrollo al # 136 Fs. 259 y
siguientes Libro 59 A.P. el 31-08-94; 3. Asiento 3146 Tomo 743, referente a Compraventa
a favor de Opticas Franklin, S.A. de C.V.; 4. Cancelada la Hipoteca anterior por Insc. 72
Fs. 467 y sig. Lo. 4060 H.S.S.; 5. Traspasado por Insc. 25 Lo. 4379 P.S.S. a favor de
Opticas Franklin, S.A. de C.V; 6. Asiento 1582 Tomo 743 marginada 4-10-95, referente a
Embargo a favor de Texaco Caribbean, Inc.- 7. Asiento 4347 Tomo 749, referente a
cancelación de hipoteca; 8. Cancelada total la hipoteca # 104 del Libro 3733 H.S.S. por
Insc. 56 Fs. 249 Lo. 4133 H.S.S. 16-2-96; 9. Asiento 3693 Tomo 767 referente a Anotación
Preventiva otorgada por Opticas Franklin y otro a favor del Banco de Comercio presentada
a las 15:53 del día 25/04/97. No omito manifestar que de acuerdo al anterior orden de
marginaciones, el embargo a favor de Texaco Caribbean INC, fue marginado el
04/10/1995, es decir posterior al traspaso a favor de Opticas Franklin, S.A. de C.V.;
asimismo le informo que el embargo en comento fue confrontado y calificado con fecha
28/09/1995, y la Inscripción de la Venta a favor de Opticas Franklin, S. A. de C.V. se
efectuó el 26/07/1995.
II. RESOLUCION IMPUGNADA. Resolución de las diez horas del día doce de noviembre
de mil novecientos noventa y ocho.... POR TANTO: La petición del Representante Legal
de la Sociedad OPTICAS FRANKLIN, S.A. (sic.) en cuanto a que se cancele la
marginación del Embargo 1582-743, que afecta su antecedente, es improcedente, este
trámite ya no es competencia del Registro, sino que pasa a ser materia judicial. A la
Sociedad OPTICAS FRANKLIN le asiste al derecho de ejercer las acciones que la ley le
concede por la vía judicial a fin de sanear la venta a su favor; así también queda a salvo el
derecho de TEXACO CARIBBEAN, INC. para interponer demanda judicial de nulidad, tal
y como lo expresa el señor Larry Alberto Zedán, en su calidad de Representante Legal de
OPTICAS FRANKLIN, S.A. DE C.V."
III. JUSTIFICACION DE LA LEGALIDAD DEL ACTO IMPUGNADO: Este Registro
declaró improcedente la solicitud de cancelación de la marginal 1582-743, en vista de que
debido a un lapsus registral, se inscribió la compraventa a favor de Opticas Franklin,
teniendo registralmente prioridad, el embargo a favor de Texaco Caribbean INC., lo
anterior en virtud del Principio de Prioridad regulado en el Art. 41 del Reglamento de la
Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, uno de los pilares
del Sistema Registral, el cual tiene su base en la fecha de presentación de los instrumentos
en el Registro, el aspecto material del principio de prioridad fija la preferencia de los
derechos por la presentación a tiempo en el Registro, de acuerdo a esto, consecuentemente
este principio, obliga a ordenar los derechos sometiéndolos a un orden de prelación, regidos
por la cronológica entrada de los instrumentos al Registro, significa que el título que
primero se presentó, será inscribible quedando excluido el posterior.
Por su parte, el Director Ejecutivo del Centro Nacional de Registros, manifestó: "I) Que por
resolución de las diez horas del día doce de noviembre de mil novecientos noventa y ocho,
el señor Registrador Jefe del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera
Sección del Centro, declaró improcedente la petición del Representante Legal de la
Sociedad Opticas Franklin, S.A. de C.V., relativa a cancelar la marginación del embargo
anotado al número 1582-743, por no tener competencia el Registro para hacerlo, sino ser
competencia de orden judicial; razón por lo cual el doctor Hernán Rosa, actuando en su
calidad de Apoderado General Judicial de la Sociedad Opticas FRANKLIN, S.A. de C.V.,
interpuso como él lo menciona en su escrito: Recurso de Apelación, en base al artículo 22
de la Ley de la Dirección Nacional de Registros, para ante el Director Ejecutivo del Centro
Nacional de Registros; II) Que por auto de las diez horas y treinta minutos del día
veintisiete de enero del corriente año (sic.) el Centro Nacional de Registros tuvo por
recibido el expediente del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección
del Centro; se tuvo por parte al doctor Hernán Rosa, en su carácter de Apoderado de
Opticas FRANKLIN, S.A. de C.V., y tramitado que fue el recurso, su resolución definitiva
declaró sin lugar la solicitud de cancelación de la marginal de embargo 1582-743, por ser el
Centro Nacional de Registros, una instancia administrativa y que de conformidad al Art. 22
de las Ley de la Dirección General de Registros, la competencia en materia de recursos se
limita a conocer en grado sobre las DENEGATIVAS DE INSCRIPCION y el presente
caso, la resolución impugnada declara improcedente la cancelación de la marginación
aludida, por estimarse que dicho trámite no es de competencia registral, dejando a salvo el
derecho del interesado para promover la acción judicial correspondiente."
Tal fundamento está claro en la ya referida Ley de la Dirección General de Registros,
específicamente en el capítulo IV DE LOS RECURSOS, cuando en su Art. 20 en lo
esencial dice: "Siempre que el Registrador.... deniegue la inscripción de un documento...";
así mismo el Art. 22 establece: "De toda denegativa de inscripción de un documento
proveída por un registrador..."; de lo anteriormente establecido es claro el legislador al
establecer que únicamente cuando es denegada una inscripción, procede conocer en grado
el CENTRO NACIONAL DE REGISTROS, razón por lo cual fue declarado improcedente
el recurso al Doctor Hernán Rosa…"
III. El juicio se abrió a prueba por el término de Ley. Durante dicha etapa la parte actora
presentó escrito en el cual solicitó se omitiera el término probatorio, en vista que el asunto
controvertido versa sobre la aplicación de la ley al asunto cuestionado; en virtud de lo
solicitado, este Tribunal revocó el auto que ordenó la apertura a prueba, omitió el término
probatorio y de conformidad al Art. 28 L.J.C.A. se corrieron los traslado respectivos. La
parte actora señaló en lo esencial que los funcionarios que proveyeron las resoluciones
impugnadas proclaman que la competencia registral se limita a aspectos puramente
administrativos, y que agotada una actuación de esta naturaleza se torna inmodificable por
la autoridad registral, pero que en el caso de autos ocurrió lo contrario, ya que el inmueble
se inscribió a favor de la Sociedad demandante el veintiséis de julio de mil novecientos
noventa y cinco, y la nota marginal le fue puesta el cuatro de octubre de dicho año
presumiblemente, o sea que se afectó de oficio la inscripción de un inmueble cuyo trámite
ya se había completado; que la supresión, tostadura o cancelación de dicha marginal no
puede ser objeto de una demanda ante un Juzgado de lo Civil, pues carece de firma que la
respalde, y por otra parte no se está demandando la nulidad o la cancelación judicial de
alguna inscripción, sino simplemente se está en presencia de una irregularidad
administrativa de hecho, y por no ser un auto de autoridad, subsanable sin lugar a dudas en
sede administrativa.
El Registrador Jefe del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección del
Centro sostuvo que debido a un error de concepto, contemplado en el Art. 96 inciso último
del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas, el cual en lo pertinente establece: "se comete error de concepto en la
inscripción... al inscribirse documentos con defectos que produzcan nulidad", y que en el
presente caso se inscribió la compraventa a favor de OPTICAS FRANKLIN, S.A. de C.V.,
teniendo registralmente prioridad el embargo a favor de Texaco Caribbean Inc.; que el error
de concepto se deduce que consistió en que la marginal del embargo no se hizo en su
oportunidad en el respectivo antecedente, debido a que el embargo recaía sobre varios
inmuebles, entre ellos el que ahora está a favor de OPTICAS FRANKLIN, S.A. de C.V., lo
cual indujo a inscribir libre la compraventa; que al darse cuenta del error, dicho embargo
fue marginado posterior al traspaso de OPTICAS FRANKLIN, S.A. de C.V., en vista de
que se había violentando el principio de prioridad, en este caso afectando el derecho de
Texaco Caribbean Inc. Por su parte el Director Ejecutivo del Centro Nacional de Registros
reiteró los argumentos expuestos en su informe justificativo. El abogado Víctor Manuel
Iraheta Alvarez, en carácter de apoderado de la Sociedad Texaco Caribbean Inc., tercera
beneficiada con los actos impugnados, contestó su traslado afirmando que la resolución
pronunciada por el Registrador Jefe del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la
Primera Sección del Centro es legal, pues el Art. 13 del Reglamento de la Ley de
Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas faculta al registrador entre
otras cosas a inscribir-suspender y denegar la inscripción de documentos, lo anterior
aunado a lo establecido en los Arts. 41, 43 y 44 del mismo Reglamento y Art. 712 Civil;
que además como dicho funcionario ha expuesto, la denegatorio de cancelación de la
marginación deviene de haberse detectado que se cometió un error registral al inscribirse
primeramente la compraventa a favor de OPTICAS FRANKLIN, S.A. DE C.V., cuando
legal y prioritariamente correspondería la inscripción del mandamiento de embargo. Que la
resolución pronunciada por el Director Ejecutivo del Centro Nacional de Registros también
es legal, pues la normativa faculta a dicho funcionario a conocer en los casos de
denegatorio de inscripción de un documento; que además tal actuación se fundamenta en
los principios registrales de aplicación, rogación, prioridad y tracto sucesivo. Añade que el
Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas
contempla la rectificación de asientos y de la cancelación y nulidad de las inscripciones,
pero que en el presente caso lo que realmente ha sucedido es que por un "lapsus registral"
se inscribió primero de manera equivocada (error de concepto) el testimonio de escritura
pública de compraventa a favor de OPTICAS FRANKLIN, S.A. de C.V., que había sido
presentado con posterioridad al mandamiento de embargo, error que viola el principio de
prioridad regulado en el citado Reglamento, ya que dicho error acarrea nulidad para la
citada inscripción.
Finalmente la representación Fiscal presentó su alegato en los términos siguientes: "En
primer término cabe destacar que la Representación Fiscal, tomando en cuenta las
consideraciones señaladas en el presente Juicio, que la Sociedad OPTICAS FRANKLIN,
S.A. DE C.V. ha hecho uso de su derecho ante al Registrador Jefe de la Propiedad Raíz e
Hipotecas, solicitando que se cancela la marginación del Embargo 1582-743 que afecta su
antecedente, al respecto se le declaró improcedente ya que no es competencia del registro
sino que pasa a ser materia Judicial; asimismo se le denegó en vista de que el señor
Registrador en ningún momento puede cancelar marginaciones y en este caso sub iudice y
en base a los principios de prioridad, regulado en el Artículo 41 del Reglamento de la Ley
de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas éste tiene su base en la
fecha de presentación de los instrumentos en el Registro, por lo cual le asistía la prioridad,
el embargo a favor del TEXACO CARIBBEAN INC.; asimismo se puede considerar que el
Director Ejecutivo del Centro Nacional de Registros en base al Artículo 22 de esa
Dirección General resolvió definitivamente declarando sin lugar la solicitud de la marginal
de embargo 1582-743, basado en que en materia de recursos solamente se toma para el área
administrativa y para el caso ad hoc la resolución impugnada declarada improcedente, tiene
el interesado que recurrir a los tribunales de justicia para ejercer la acción judicial
correspondiente. Es por ello que la Representación Fiscal es de la opinión que tanto el
Registrador Jefe del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas y el Director Ejecutivo del
Centro Nacional de Registros, han actuado conforme a derecho al denegar tal solicitud de
parte de la impetrante ya que el Artículo 96 inciso final estipula el error de concepto y en
este caso estamos en que este documento adolece de defecto que produce nulidad ya que se
inscribió equivocadamente el testimonio de Escritura Pública de Compraventa otorgada por
el señor OSCAR RAUL MAZORRA a favor de la sociedad OPTICAS FRANKLIN, S.A.
DE C.V. la cual fue presentada nueve días después de que el mandamiento de embargo
había sido presentado, este error da lugar a una nulidad absoluta y que solo puede ser
subsanada, sino antes haber iniciado una acción Judicial correspondiente y no mediante una
acción Administrativa como lo es, la competencia del señor Registrador Jefe del Registro
de la Propiedad Raíz e Hipotecas y del Director Ejecutivo del Centro Nacional de
Registros.....".
FUNDAMENTOS DE DERECHO.
IV. El juicio se encuentra en estado de dictar sentencia. Los actos administrativos objeto de
la pretensión en el presente proceso son:




La resolución emitida por el Registrador Jefe del Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas de la Primera Sección del Centro, a las diez horas del día doce de
noviembre de mil novecientos noventa y ocho, mediante la cual declaró
improcedente la petición formulada por la Sociedad demandante, relativa a que se
cancelara una marginación de embargo que afecta la inscripción a su favor
correspondiente al número 25 del libro 4379 del Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas de la Primera Sección del Centro; y,
La resolución emitida por el Director Ejecutivo del Centro Nacional de Registros a
las diez horas treinta minutos del día veintisiete de enero del mil novecientos
noventa y nueve, mediante la cual se declaró también sin lugar lo solicitado, por no
estar previsto el recurso de apelación para casos como el analizado.
Antecedentes
l) El día seis de septiembre de mil novecientos noventa y cuatro, Opticas Franklin, S.A. de
C.V compró al ingeniero Oscar Raúl Mazorra un inmueble situado en el Barrio La
Esperanza;
2) El veintiséis de junio de mil novecientos noventa y cinco, Texaco Caribbean Inc.
presentó al registro un mandamiento de embargo librado en un juicio ejecutivo mercantil
contra el ingeniero Mazorra. Como las propias autoridades registrales han reconocido, por
un error, dicho documento no fue marginado oportunamente en el antecedente del vendedor
(folios 24 del expediente administrativo);
3) El cinco de julio de mil novecientos noventa y cinco se presentó a inscripción la
escritura de compraventa otorgada a favor de Opticas Franklin, S.A. de C.V. (folios 25 del
expediente administrativo);
4) Tal escritura fue inscrita al número 25 del libro 4379 del Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas, el día veintiséis de julio de dicho año (folios 28 del expediente administrativo);
5) El cuatro de octubre de mil novecientos noventa y cinco se margina el mandamiento de
embargo presentado por la Texaco Caribbean Inc. en el antecedente del vendedor. Tal
marginación aparece también -aunque sin fecha- en la inscripción que se había hecho a
favor de la Sociedad compradora, Opticas Franklin, S.A. de C.V;
6) Ante ello, Opticas Franklin solicitó que se cancelara la marginación del embargo,
petición que dio origen a los actos impugnados en este proceso.
Límites de la pretensión.
El demandante fundamenta su pretensión en el hecho que las autoridades registrales han
actuado ilegalmente al negarse a testar la marginación del embargo puesta indebidamente al
margen de una inscripción que ya había completado su trámite.
Sostiene que aún cuando tal marginación afecta la inscripción del inmueble a su favor, ésta
es una "simple acotación informal", sin fecha, y que no reúne el requisito de la media firma
del Registrador que establece el Art. 18 del Reglamento del Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas. Añade también que la citada marginación viola los derechos derivados de los
principios de legalidad, seguridad jurídica y publicidad, así como los principios registrales
de tracto sucesivo y publicidad de la información.
Por su parte el Registrador Jefe del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera
Sección del Centro denegó la solicitud en mención, aduciendo literalmente: "V) POR
TANTO: La petición del Representante Legal de la Sociedad OPTICAS FRANKLIN, S.A.
(sic.) en cuanto a que se cancele la marginación del Embargo 1582-743, que afecta su
antecedente, es improcedente, este trámite ya no es competencia del Registro, sino que pasa
a ser materia judicial. VI) A la Sociedad OPTICAS FRANKLIN le asiste el derecho de
ejercer las acciones que la ley le concede por la vía judicial, a fin de sanear la venta a su
favor; así también queda a salvo el derecho de TEXACO CARIBBEAN, INC. para
interponer demanda judicial de nulidad, tal y como lo expresa el señor Larry Alberto
Zedán, en su calidad de Representante Legal de OPTICAS FRANKLIN, S.A. DE C.V." En
este proceso ha sostenido que debido a un lapsus registral, se inscribió la compraventa a
favor de Opticas Franklin, teniendo registralmente prioridad el embargo a favor de Texaco
Caribbean INC, lo anterior en virtud del Principio de Prioridad regulado en el Art. 41 del
Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.
De lo expuesto se desprende que para pronunciarse sobre la legalidad de la negativa
registral a cancelar la marginal tantas veces mencionada, es pertinente analizar previamente
la naturaleza y alcances de la misma, y la competencia del registro para efectuar la
"cancelación" que le fue solicitada.
Formalidades de las marginaciones registrales.
En el caso en análisis, la petición del demandante se origina en la marginación cuestionada,
la cual textualmente se lee: "Emb. 1582 T 743" (folios 26 del expediente administrativo).
Sobre la forma en que han de realizarse las marginaciones, el Reglamento del Registro de la
Propiedad Raíz e Hipotecas establece en el Art. 18: "El Registrador autorizará con firma
entera, los asientos de presentación del Diario, las inscripciones, anotaciones preventivas y
cancelaciones, y con media firma las notas del margen".
La anotación que se hace al margen de un instrumento refleja aspectos sobre la situación
jurídica del inmueble a que se refiere el acto jurídico inscrito, pero para ello, es
indispensable que el acto de anotación sea realmente tal.
Como es sabido, para que un acto jurídico exista, es indispensable que concurran en él
elementos que le son esenciales.
Los requisitos de existencia varían dependiendo de la naturaleza del acto jurídico de que se
trate, pero el punto trascendental, es que sin ellos el acto no puede existir jurídicamente ni
producir efecto alguno. Ante la falta de tales requisitos, la consecuencia jurídica no es la
invalidez o nulidad, ya que ésta presupone que el acto exista, aunque esté viciado. La falta
de las exigencias o requisitos elementales del acto, conlleva la inexistencia del mismo.
Luis Claro Solar expresa al respecto que un acto es inexistente "cuando no reúne las
condiciones sin las cuales no se concibe como tal, de suerte que solo tiene una apariencia
de existencia, pues en realidad legalmente nada se ha hecho, ya que lo hecho no produce
efecto alguno ........."
En el caso que se analiza, es claro que la anotación debatida carece de un requisito esencial
que atañe a su existencia misma, cual es la firma del Registrador.
Tal marginación es más bien una mera anotación material en el asiento de inscripción, que
no se reviste de apariencia de un acto de autoridad, por lo cual puede catalogarse de
inexistente.
De la negativa a efectuar la cancelación solicitada.
Como se ha expuesto, en la resolución emitida por el Registrador Jefe del Registro de la
Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección del Centro, se denegó la solicitud de
"cancelación" de la marginación del embargo, mediante el argumento fundamental que
dicho trámite "ya no es competencia del registro, sino que pasa a ser materia judicial". Y en
este proceso se adujo que se vulneraría el principio de prioridad.
La demandante ha expuesto que lo que solicita del Registro es simplemente un testado de la
marginación en dicha sede, ya que no podría presentar ninguna acción judicial contra la
misma, porque al carecer de firma responsable no constituye un acto de autoridad; sostiene
que las disposiciones registrales vigentes confieren facultades suficientes a los registradores
para corregir irregularidades como las que motivan el presente proceso.
Tal como se ha referido en acápites anteriores, el Reglamento del Registro de la Propiedad
Raíz e Hipotecas establece la obligación de los Registradores de firmar toda actuación que
se realice, y específicamente estampar su media firma en las notas del margen.
En el caso en análisis, la anotación cuestionada carece de dicho requisito esencial, por lo
cual es jurídicamente inexistente. A diferencia de los actos viciados de nulidad, el acto
inexistente puede ser pura y simplemente desconocido; sin embargo, tal como señala el
demandante, su anotación en el instrumento le produce un agravio, ya que su simple lectura
advierte al que consulta la inscripción de dicho inmueble, que existe un trámite de embargo
en proceso.
Es trascendental reiterar que la nota marginal en cuestión no está técnicamente "viciada",
sino que es "inexistente". Por tanto, el registrador simplemente ha de reconocer que en la
oficina registral a su cargo, alguien anotó materialmente una actuación que jurídicamente
no existe, y consecuentemente testar o elidir tal anotación.
No puede aceptarse la incompetencia alegada por el Registrador, ya que la solicitud que se
le planteó se refiere a un acto inexistente, cuya emisión en la forma debida era competencia
suya. Lo anterior implica que es ilegal la negativa del Registrador Jefe del Registro de la
Propiedad Raíz e Hipotecas a tachar la anotación marginal del embargo que afecta la
inscripción del demandante.
De la resolución emitida por el Director Ejecutivo del Centro Nacional de Registros.
El Centro Nacional de Registros declaró sin lugar la solicitud del doctor Hernán Rosa,
aduciendo básicamente: "Sin lugar por improcedente, en razón de ser ésta una instancia
administrativa, que de conformidad al Art. 22 de la Ley de la Dirección General de
Registros, su competencia en materia de recursos se limita a conocer en grado sobre las
denegativas de inscripción, y en el caso de autos, la resolución impugnada se contrae a
declarar improcedente la cancelación de la marginal aludida, por estimarse que dicho
trámite no es de competencia registral, dejando a salvo el derecho del interesado para
promover la acción judicial correspondiente.....".
La Ley de la Dirección General de Registros establece en el Art. 9 las atribuciones de dicha
Dirección, asumidas hoy por el Centro Nacional de Registros, entre las cuales se encuentra:
"I' . Conocer de los recursos que se interpongan ante los Registradores, en los casos
comprendidos en el Capítulo IV de la presente ley..". En dicho Capítulo: "DE LOS
RECURSOS", se señalan los casos en que dicha entidad conocerá en apelación.
Así, el Art. 20 expresa: "Siempre que el Registrador de la Propiedad Raíz e Hipotecas o el
Registrador de Comercio deniegue la inscripción de un documento, lo hará por medio de
una resolución puesta al pie del mismo...... La resolución será notificada al interesado para
que, si quisiere, subsane la falta o haga uso del recurso que le concede el artículo 22 de esta
Ley…". En este sentido el Art. 22 establece: "De toda denegativa de inscripción de un
documento proveída por un Registrador de la Propiedad Raíz e Hipotecas o de Comercio,
cualquiera que sea su fundamento, podrá el interesado recurrir ante la Dirección General de
Registros....."
Es claro que la ley estableció en qué supuestos estaba facultado el Centro Nacional de
Registros para conocer en grado de las resoluciones del Registrador de la Propiedad Raíz e
Hipotecas, señalándose específicamente: "De toda denegativa de inscripción de un
documento…"
Como consta en el escrito de apelación que corre agregado de folios 2 a 6 del expediente
administrativo, el doctor Hernán Rosa recurrió de la resolución que le negó la
"cancelación" solicitada, expresando: "interpongo a usted el recurso que franquea el Art. 22
de la Ley de la Dirección General de Registros...".
Dado que el contenido de la resolución adversada se refería a un supuesto especial: la
negativa a "cancelar" una marginación de embargo, supuesto no contemplado en la Ley de
la Dirección General de Registros, es lícito lo resuelto por dicha entidad, al declarar
improcedente la petición, por no ser de su competencia. Se reitera, que el Registrador Jefe
del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección del Centro, encargado
de la oficina en que se anotó la marginal cuestionada, era competente para tacharla o
testarla.
POR TANTO, con fundamento en lo expuesto y artículos 421 y 427 Pr.C.; 31, 32 y 53 de la
Ley de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, a nombre de la República, esta Sala
FALLA: a) Que es ilegal la resolución emitida por el Registrador Jefe del Registro de la
Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección del Centro, a las diez horas del día doce
de noviembre de mil novecientos noventa y ocho, mediante la cual declaró improcedente la
petición formulada por la Sociedad demandante, relativa a que se cancelara una
marginación de embargo que afecta la inscripción a su favor correspondiente al número 25
del libro 4379 del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección del
Centro; b) Que es legal la resolución emitida por el Director Ejecutivo del Centro Nacional
de Registros a las diez horas treinta minutos del día veintisiete de enero de mil novecientos
noventa y nueve, mediante la cual declaró sin lugar por improcedente el recurso de
apelación interpuesto contra dicha resolución; c) Condénase en costas al Registrador Jefe
del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección del Centro conforme
al Derecho Común; d) Como medida para restablecer el derecho violado, el Registrador
Jefe del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección del Centro deberá
testar la nota "Emb. 1582 T 743" que aparece al margen de la inscripción N° 25 del Libro
N° 4379 del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas; no obstante, queda a salvo a los
interesados el ejercicio de las acciones pertinentes; e) En el acto de notificación, entréguese
certificación de esta sentencia a las autoridades demandadas y a la representación fiscal; y,
f) Devuélvase el expediente administrativo a su oficina de origen. NOTIFÍQUESE.---M.
ALF. BERNAL SILVA---J. N. R. R.---RENE FORTIN MAGAÑA---M. CLARA--PRONUNCIADO POR LOS SEÑORES MAGISTRADOS QUE LO SUSCRIBEN---J.
E. ESCALANTE D.---RUBRICADAS.