Informe Salfacorp 2014.04 v3

SALFACORP S.A.
INFORME DE CLASIFICACION
Mayo 2014
Jun. 2013
BBB+
Negativas
Solvencia
Perspectivas
Abril 2014
BBB
Estables
Fundamentos
Feller Rate ratificó las clasificaciones de
solvencia y líneas de bonos de Salfacorp en
“BBB”; y la de la línea de efectos de comercio
en “BBB/Nivel 3”. Las perspectivas fueron
modificadas a “Estables” desde “Negativas”.
* Detalle de clasificaciones en Anexo.
Indicadores Relevantes
2011
2012
2013
Margen operacional
3,5%
2,7%
4,1%
Margen Bruto
9,5%
8,4%
9,5%
Margen Ebitda
4,5%
3,9%
5,6%
1,9
1,0
2,2
1,3
2,0
1,3
6,4
2,1
8,2
3,3
5,9
5,3
7,5
18,1% -36,4%
5,5
1,0%
Endeudamiento total
Endeudamiento financiero
Ebitda Ajustado / Gastos Financieros
Ajustados
Deuda Financiera / Ebitda Ajustado
Deuda Financiera Neta / Ebitda Ajustado
FCNO/ Deuda Financiera
Fuerte
Satisfactorio
Adecuado
Vulnerable
Principales Aspectos
Evaluados
Débil
Perfil de Negocios: Adecuado
Industria cíclica y competitiva
Experiencia y capacidad de gestión
Diversificación de áreas de
negocios
Rentabilidad
Generación de flujos
Endeudamiento y coberturas
Liquidez
Sólida
Satisfactoria
Intermedia
Ajustada
Principales Aspectos
Evaluados
Débil
Posición Financiera: Ajustada
El cambio de perspectivas obedece a las
mejoras evidencias en el desempeño
operacional, las que se han traducido en una
importante recuperación de los indicadores
de cobertura de deuda de la entidad.
La clasificación de la compañía considera la
mantención de un elevado nivel de
endeudamiento, una generación interna de
flujos fuertemente presionada ante los altos
requerimientos de capital de trabajo del
negocio inmobiliario y una flexibilidad
financiera restringida.
Salfacorp es una de las principales empresas
constructoras del país, contando con un sólido
backlog de obras adjudicadas. En el negocio
inmobiliario, la empresa mantiene una
importante cartera de proyectos, con una
amplia diversificación por área geográfica, tipo
de producto y segmento socioeconómico; y
un gran banco de terrenos, que garantiza el
desarrollo de proyectos en el mediano y largo
plazo.
A diciembre de 2013, backlog de ICSA
alcanzó un total de US$1.201 millones,
experimentando
una
disminución
con
respecto a 2012, en línea con el objetivo de
reducir su participación en segmentos de
menor rentabilidad y enfocarse en aquellos de
mayor valor agregado.
En el año 2013, los resultados de Salfacorp
continuaron mostrando la tendencia favorable
evidenciada a contar de 2012. Durante el
ejercicio, el Ebitda ajustado a nivel
consolidado alcanzó $71.674 millones, con un
crecimiento anual de 45,6%, reflejando el
positivo desempeño de sus dos unidades de
negocio.
evolución positiva, tras su focalización en 2012
en líneas de negocio más rentables, tales
como servicios a la minería y montajes, con un
margen Ebitda anual para el segmento que se
subió desde 4,6% en 2012 a 5,3% en 2013.
El negocio inmobiliario, en tanto, ha
continuado beneficiándose del dinamismo del
sector, manteniendo un fuerte nivel de
actividad, con un margen Ebitda de 5,4% en el
periodo (2,3% en el ejercicio anterior).
Pese al mejor desempeño de negocios, el flujo
operativo ha continuado presionado por las
necesidades de capital de trabajo para el
financiamiento de la expansión de la cartera
inmobiliaria. Sin embargo, destaca que, en
contraposición a los ejercicios 2011 y 2012, el
flujo de caja neto operacional registró un saldo
positivo por $4.289 millones en 2013. Lo
anterior, explicado por la importante
recuperación evidenciada en la capacidad de
generación interna de fondos del área de I&C,
que permitió compensar el déficit generado
por el segmento inmobiliario.
Perspectivas: Estables
ESCENARIO BASE: Las perspectivas asignadas
incorporan la mantención de las mejoras
alcanzadas en los índices de cobertura de
deuda, así como el seguimiento de políticas
financieras conservadoras. En particular, la
clasificación incorpora un nivel de deuda
financiera sobre Ebitda ajustado no mayor a
6,0 veces.
ESCENARIO DE BAJA: Se considera poco
probable en el corto plazo, sin embargo,
podría darse en caso de existir políticas
financieras más agresivas, que implicaran un
nuevo incremento de la deuda corporativa; o
de producirse un cambio adverso en las
condiciones de mercado, que se tradujeran un
debilitamiento relevante de los índices de
riesgo crediticio.
ESCENARIO DE ALZA: En atención a lo antes
expuesto, se considera de baja probabilidad.
El área de I&C ha continuado exhibiendo una
PERFIL DE NEGOCIOS: ADECUADO
Factores Clave
Industria altamente competitiva.
Importante diversificación de ingresos por
segmento de negocios y cobertura geográfica.
Analistas:
Valeria García
valeria.garcia@feller−rate.cl
(562) 2757−0400
Felipe Pantoja
[email protected]
(562) 2757-0470
Amplia experiencia en la industria y buena posición
competitiva.
POSICIÓN FINANCIERA: AJUSTADA
Factores Clave
Alto nivel de endeudamiento en relación a su actual
generación de fondos operacionales.
Necesidades de refinanciamiento relevantes en el
corto y mediano plazo.
Negocio inmobiliario altamente sensible a
variaciones en el ciclo económico con significativos
requerimientos de capital de trabajo para el
financiamiento de los proyectos.
Sólida cartera de proyectos adjudicados en su
unidad de I&C.
Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate.
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1
SALFACORP S.A.
INFORME DE CLASIFICACION – Mayo 2014
Solvencia
Perspectivas
BBB
Estables
PERFIL DE NEGOCIOS
Salfacorp es líder es la industria de la construcción en Chile y una de las mayores
constructoras de América Latina. La empresa cuenta, además con presencia en Perú,
Colombia y Panamá, si bien estas dos últimas operaciones no representan aún un aporte
significativo a sus resultados consolidados.
Propiedad
La empresa participa en una amplia gama de actividades, dividiendo sus operaciones en dos
grandes unidades de negocios: Ingeniería y Construcción (I&C) e Inmobiliaria.
El control de la sociedad radica en un
pacto de accionistas, el cual posee el
38,5% de la propiedad y que está
conformado por Grupo Rubens
(controlador original de SalfaCorp) y
Grupo Aconcagua.
En el área de I&C, desarrollado a través de su filial, Salfa Ingeniería y Construcción S.A.,
Salfacorp cuenta con una vasta experiencia en la gestión de negocios de construcción de
obras de gran tamaño, alta complejidad y abarcando una diversidad de ámbitos, los que
incluyen la ejecución de montajes industriales, desarrollo de minería subterránea, obras
marítimas, obras civiles e infraestructura.
Evolución de la Inversión en Construcción
Cifras en millones de UF
800
40%
600
30%
400
20%
200
10%
0
0%
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014 P
INFRAESTRUCTURA
-10%
VIVIENDA
Variación anual de la inversion total (Eje Der.)
-200
SATISFACTORIO
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción.
Actualmente, el segmento de infraestructura se encuentra retirado y el segmento de obras
civiles se ve reducido dentro de la cartera de nuevos proyectos de I&C, en línea con la
estrategia de la compañía de enfocarse en segmentos más rentables.
El grado de integración y complementariedad entre las áreas, le otorga una mayor capacidad
para generar sinergias y le permite alcanzar un mayor potencial de oportunidades de negocio
respecto a aquellos competidores más pequeños que participan en actividades más
específicas.
A través de Aconcagua S.A., Salfacorp participa en la gestión y desarrollo inmobiliario y
mediante su Constructora Novatec presta servicios de edificación a proyectos propios y en
menor escala a terceros. El desarrollo inmobiliario está orientado a productos de primera
vivienda, principalmente para los segmentos socioeconómicos C1, C2 y C3.
No obstante, la cartera de proyectos, muestra una positiva diversificación en términos de valor
de la vivienda, distribución geográfica y tipo de producto, aspecto que ha tendido a atenuar
la caída de las ventas en períodos de contracción económica.
Evolución del índice de costos de edificación
Participación en industria atomizada, competitiva y altamente
sensible al ciclo económico
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E
-5%
2008
2009
2010
2011
Var. Anual Componente Sueldos y Salarios
2012
2013
2014
Var. Anual Indice
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción
Diversificación de ingresos
100%
90%
80%
70%
La industria de Ingeniería y Construcción e Inmobiliaria tiene una correlación positiva con las
condiciones macroeconómicas del país. Contracciones provocan postergación en grandes
inversiones del sector y así, variables como condiciones de financiamiento, tasa de
desempleo, inflación y expectativas económicas condicionan fuertemente la actividad del
sector. En este sentido, la vulnerabilidad afecta particularmente al sector inmobiliario, en la
medida que sus operaciones evidencian una mayor sensibilidad y disponen de estructuras de
financiamiento de menores plazos.
La industria de I&C está constituida por varios oferentes que participan en la amplia gama de
negocios relacionados a esta actividad. En Chile coexisten grandes empresas constructoras
enfocadas principalmente en grandes obras de infraestructura hasta pequeñas compañías
enfocadas en obras más específicas y de menor envergadura. En este ámbito, las crecientes
exigencias técnicas y la competencia en precios que impera en el sistema de adjudicación de
proyectos vía licitación hace que las empresas compitan fuertemente y se vean obligadas a
ser cada vez más eficientes en el desarrollo de sus proyectos generando presiones en los
márgenes de operación.
El sector inmobiliario, en tanto, presenta una alta sensibilidad al ciclo económico, con una
demanda fuertemente influida por el costo y el acceso a financiamiento, la tasa de
desempleo, la inflación y las expectativas económicas. Los oferentes, por su parte, son
sensibles al costo y al acceso a financiamiento, y a la variabilidad de precios de la mano de
obra e insumos.
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2007
2008
I&C
2009
2010
2011 2012
Inmobiliaria
2013
El largo ciclo productivo genera un desfase relevante entre las decisiones de inversión y la
materialización de la compra, lo que genera frecuentes desbalances entre oferta y demanda
real. El desarrollo de proyectos inmobiliarios requiere de fuertes necesidades de recursos
para el financiamiento de compras de terrenos y de capital de trabajo para la construcción.
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SALFACORP S.A.
INFORME DE CLASIFICACION – Mayo 2014
Solvencia
Perspectivas
BBB
Estables
Normalmente, el financiamiento de la construcción se realiza a través de líneas de créditos de
construcción, cuya amortización está ligada a la venta de las unidades inmobiliarias. Por tanto,
situaciones de sobre oferta y ralentización de las ventas repercuten directamente sobre la
velocidad de pago de las líneas de crédito a la construcción e incrementan su costo financiero
afectando negativamente la flexibilidad financiera de las empresas.
En la medida que no existan deudas estructurales cuya capacidad de pago no esté sustentada
por los excedentes generados (utilidades) por los proyectos inmobiliarios, la presión sobre la
flexibilidad financiera generada por una caída en el ritmo de actividad será
considerablemente menor.
Evolución del backlog
En millones de US$ de cada período
1.400
1.200
Sin embargo, empresas con estructuras de capital fuertemente apalancadas, influidas por
agresivos planes de desarrollo que consideran compras de terrenos o adquisiciones de
empresas mediante un alto uso de financiamiento externo, pueden ver su flexibilidad
financiera fuertemente restringida ante cambios adversos en las condiciones de mercado.
1.000
800
600
La participación de Salfacorp en diversas áreas, que responden a distintas etapas del ciclo y
poseer clientes que pertenecen a distintos sectores socioeconómicos del país, contribuye en
parte a atenuar los efectos de períodos económicamente adversos.
400
200
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Evolución de la escrituración y promesas
En millones de UF
16
12
14
10
12
8
10
6
Además, el grado de integración y complementariedad entre las áreas, le otorga una mayor
capacidad para generar sinergias y permite alcanzar un mayor potencial de oportunidades de
negocio respecto a aquellos competidores más pequeños que participan en actividades más
específicas.
A pesar de la intensa competencia, Salfacorp ha logrado desarrollar su negocio apuntando
paulatinamente a nichos donde se requiere de mayor exigencia y apoyo técnico, que solo
algunas empresas con suficiente tamaño y experiencia logran participar.
8
6
4
4
2
2
0
0
2007
2008
2009
2010
2011
Escrituras
2012
2013
Promesas
Diversificación del backlog
Saldo por ejecutar de obras a diciembre de 2013
100%
9%
5%
14%
80%
5%
14%
33%
60%
91%
40%
73%
44%
20%
0%
País
Chile
Montaje
Mineria
Energía
Perú
Servicios a minería
Retail
Obras Marítimas
Segmento
Panamá
Construcción
Infraestructura
Sector de la economía
Colombia
Internacional
Otros
Promesas inmobiliarias a diciembre de 2013
100%
90%
80%
20%
19%
14%
70%
45%
60%
50%
29%
40%
30%
39%
56%
20%
30%
10%
0%
Área geográfica
Centro
UF 3.000-5.000
UF 5.000-10.000
Precio promedio
Sur
UF 1.500-3.000
Depto 4P
Norte
< UF 1.500
Edificio
Tipo de vivienda
EEUU
> UF 10.000
Casas
Sólido backlog de I&C asegura el desarrollo de actividades en el
corto a mediano plazo
Salfacorp posee una amplia cartera de proyectos por ejecutar (backlog), con contratos que
cuentan, en su gran mayoría, con contrapartes de alta calidad crediticia. La compañía se
encuentra estudiando constantemente licitaciones por nuevas obras dado que la mayoría de
éstas son de corta a mediana duración (hasta 24 meses). Esta característica, propia de la
industria, lleva a las empresas a mostrar rápidamente en sus indicadores de rentabilidad y
volumen de operación cualquier aumento en la competitividad o caída en la demanda por
sus servicios.
El backlog de Salfacorp ha sido sólido tanto en número de contratos como en volumen de
actividad. Destaca, al respecto, la creciente participación en el área de negocios de
relacionada a la construcción de túneles subterráneos, perforaciones y tronaduras y
movimientos de tierra que, en general, se caracterizan por aportar mayores márgenes,
aunque muestran una mayor concentración tanto en sus mandantes, como en el sector
económico en la que éstos se desarrollan.
A diciembre de 2013, dicha cartera alcanzó un total de US$ 1.201 millones, experimentando
una disminución con respecto a 2012, en línea de reducir su participación en segmentos de
menor rentabilidad (construcción e infraestructura) y enfocarse en aquellos de mayor valor
agregado.
El backlog está compuesta principalmente por obras de montaje industrial (44%) y por líneas
de negocio asociadas a la minería, donde destaca Geovita (minería subterránea) (29%). Posee
asimismo, una cartera de clientes provenientes de diversos sectores económicos tanto del
sector público como del sector privado.
Del total de la cartera, el 80% se ejecutaría durante 2014. Además, el 91% de los proyectos
por ejecutar de llevarán a cabo en Chile, lo que permite acotar la vulnerabilidad de sus
operaciones, respecto a la operación en países de mayor riesgo crediticio relativo a Chile y de
tipo de cambio.
Área inmobiliaria en línea con la industria
Durante el último período, la recuperación del sector inmobiliario responde principalmente a
las cifras evidenciadas por el mercado laboral con tasas de desempleo en niveles
históricamente bajos, remuneraciones en constante alza y reducidas tasas hipotecarias, lo que
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SALFACORP S.A.
INFORME DE CLASIFICACION – Mayo 2014
Solvencia
Perspectivas
BBB
Estables
compensan menores expectativas de consumo y mayores restricciones al crédito, como
consecuencia de un aumento del riesgo de cartera y la incertidumbre económica mundial.
Salfacorp ha evidenciado una positiva recuperación en el área inmobiliaria, luego de la fuerte
caída de la demanda en 2008, la compañía adoptó una estrategia de aplazamiento de nuevos
emprendimientos y una activa política comercial con el fin de disminuir el stock de viviendas
disponibles para la venta.
A diciembre 2013, Aconcagua mantiene un stock de construcción de, aproximadamente,
3.200 viviendas las cuales están diversificas entre las U.F. 1.000 y U.F. 24.000 concentrando el
54% del stock entre las U.F.3.00 y U.F.10.000.
Las promesas de Aconcagua, a diciembre de 2013, alcanzaron los U.F. 11,6 millones
reflejando una disminución de un 19% respecto al 2012, con una concentración en la zona
central en torno al 56%.
La empresa mantiene un banco de terrenos por cerca de 1.700 hectáreas, lo que le brinda
una base para desarrollos inmobiliarios de mediano a largo plazo.
2014: Estabilización en costos de la mano de obra
Después de un 2012 marcado por una fuerte aceleración en el crecimiento en los costos de
mano de obra, afectando directamente en los costos de edificación, se observó un 2013 con
una desaceleración en el crecimiento en los costos de edificación, principalmente a partir del
segundo trimestre, alcanzando a diciembre un decrecimiento anual de un 0,3% en
comparación al crecimiento de un 13,7% anual alcanzado en diciembre de 2012.
Por otra parte, la inversión en la construcción exhibió una desaceleración durante el 2013
respecto a lo registrado en 2011-2012, con un crecimiento anual estimado en 5%. A su vez, se
proyecta un 2014 con un relativo menor crecimiento en la inversión, con un crecimiento
proyectado cercano a un 4% anual.
Además, según proyecciones de la CChC, la inversión en infraestructura continuará siendo el
componente de mayor importancia y con mayor crecimiento de las inversiones proyectadas
para el sector durante el 2014, con un monto estimado de inversión de U.F. 475 millones.
Incertidumbre ante reformas al marco regulatorio
La eventual reforma propuesta por la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras
(SBIF) respecto al nivel de provisiones para los créditos hipotecarios, puede restringir el
financiamiento hipotecario otorgado por los bancos por encima del 80% del valor de la
propiedad o que este sea más restrictivo. Actualmente, las inmobiliarias solicitan para realizar
una promesa de compra venta entre un 10% y un15% del valor, siendo superior para
viviendas de un mayor precio.
Respecto a las reformas tributarias, existen algunas que afectan a la industria de construcción
e inmobiliaria. Dentro de ella está la restricción al crédito especial de IVA para empresas
constructoras, el cual actualmente contempla un crédito especial, igual al 65% del crédito, en
la venta de viviendas con un precio inferior a U.F. 4.500. Sin embargo, con la reforma se
mantendría el crédito especial de IVA en viviendas con un precio inferior a las U.F. 2.000.
Dichas medidas afectarían por un lado el pie mínimo pedido por las compañías
incrementándolo en algunos casos a un 20%, y por otro lado afectaría los precios finales de la
viviendas para el tramo entre las U.F. 2.000 a 4.500, el cual aumentaría entre un 5% a 15%,
generando un posible mayor desistimiento hasta que se encuentre el equilibrio entre la oferta
y la demanda.
Otras de las medidas es la derogación del crédito por impuesto territorial, con el cual se
terminaría el beneficio de descontar del impuesto a la renta de las contribuciones pagadas al
año anterior. Esta medida tendría un mayor efecto en empresas que se dedican a las rentas
comerciales o arriendo inmobiliario, las cuales verían una reducción en sus márgenes.
Se espera que estas medidas en el caso de ser aprobadas sean realizadas de manera
paulatina en el tiempo, disminuyendo su efecto relativo en los ingresos de las empresas.
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SALFACORP S.A.
INFORME DE CLASIFICACION – Mayo 2014
Solvencia
Perspectivas
BBB
Estables
POSICION FINANCIERA
AJUSTADA
Resultados y generación de flujos operativos:
Recuperación de márgenes refleja el mejor desempeño operativo de I&C y la
mantención del dinamismo del área inmobiliaria. Sin embargo, generación
interna de fondos se mantiene presionada ante requerimientos de capital de
trabajo de cartera inmobiliaria en expansión
Ingresos y márgenes consolidados
Ingresos en mil millones de pesos
1.200.000
8%
7%
1.000.000
6%
800.000
5%
600.000
4%
3%
400.000
2%
200.000
1%
0
0%
2008
2009
2010
2011
Ingresos
2012** 2013**
Margen Ebitda Ajustado
(**) Cifras en IFRS, bajo Estados Financieros Consolidados
establecidos de acuerdo a la NIIF 11.
Evolución endeudamiento e indicadores de
solvencia
1,8
10
1,6
9
1,4
8
7
1,2
6
1,0
5
0,8
En el año 2013, los resultados de Salfacorp han continuado mostrando la tendencia favorable
evidenciada a contar de 2012. Durante el ejercicio, el Ebitda ajustado a nivel consolidado
alcanzó los $71.674 millones, con un crecimiento anual de 45,6%, reflejando el positivo
desempeño de ambas unidades de negocio.
El área de I&C ha continuado exhibiendo una evolución positiva, tras su focalización en 2012
en líneas de negocio más rentables, tales como servicios a la minería y montajes, con un
margen Ebitda anual para el segmento que se incrementó a 5,3% desde 4,6% en 2012.
El negocio inmobiliario, en tanto, ha continuado beneficiándose dinamismo del sector,
manteniendo un fuerte nivel de actividad, con un margen Ebitda de 5,4% en el periodo desde
2,3% en el ejercicio anterior.
Pese al mejor desempeño de negocios, el flujo operativo ha continuado presionado por las
necesidades de capital de trabajo para el financiamiento de la expansión de la cartera
inmobiliaria. Destaca, sin embargo, que en contraposición a los ejercicios 2011 y 2012, el flujo
de caja neto operacional en el año 2013 registró un saldo positivo por $4.289 millones. Lo
anterior, explicado por la importante recuperación evidenciada en la capacidad de
generación interna de fondos del área de I&C que permitió compensar el déficit generado
por el segmento inmobiliario.
Estructura de capital y coberturas:
4
0,6
Fortalecimiento en la capacidad de generación de flujos operativos se refleja en
recuperación de índices de cobertura pese a mantención de elevado endeudamiento
3
0,4
2
0,2
1
0,0
0
2008
2009
2010
2011
2012**
2013**
Leverage Financiero (Eje izq.)
Deuda Financiera / Ebitda Ajustado
Ebitda Ajustado/ Gastos Financieros
(**) Cifras en IFRS, bajo Estados Financieros Consolidados
establecidos de acuerdo a la NIIF 11.
Evolución deuda financiera consolidada
Cifras en mil millones de pesos
Al cierre de 2013, el stock de deuda consolidado ascendió a $422.870 millones, con un
incremento 4% respecto de diciembre de 2012. De la deuda, un 61% corresponde a
Aconcagua, un 18% a I&C y el 21% restante se encuentra radicada en el holding.
Respecto del tipo de pasivos, del orden de $122,8 mil millones corresponden a líneas de
crédito a la construcción, $9 mil millones a operaciones de leasing financiero, $21,2 mil
millones a venta de cartera con responsabilidad (capital de trabajo). El resto, de carácter más
estructural, estaba compuesto por préstamos bancarios por $88 mil millones, leasing
financiero por $9 mil millones y bonos por $93,9 mil millones.
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2006 2007 2008 2008* 2009* 2010* 2011* 2012* 2013*
Deuda financiera CP
Deuda financiera LP
(*) Cifras bajo norma contable IFRS.
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5
SALFACORP S.A.
INFORME DE CLASIFICACION – Mayo 2014
Solvencia
Perspectivas
BBB
Estables
Liquidez: Ajustada
A diciembre de 2013, la entidad mantiene en caja recursos por $30.473 millones.
Perfil de vencimientos de deuda financiera
Cifras en millones de pesos
250.000
200.000
Por otra parte, la entidad enfrenta vencimientos de carácter estructural por aproximadamente
$48,8 mil millones durante 2014 y por $58.635 mil millones, lo que se consideran relevantes,
en atención a que si bien la generación interna de fondos ha experimentado una
recuperación importante respecto de los significativos déficits registrados en los últimos años,
aún el flujo de caja operativo continúa siendo presionado por las necesidades de
financiamiento de la cartera inmobiliaria.
No obstante, actualmente la empresa se encuentra en proceso de refinanciamiento de sus
vencimientos estructurales de corto plazo, lo que una vez concretado se considera se
traducirá en una mejora importante en la posición de liquidez de la compañía.
150.000
100.000
Como fuentes externas que favorecen su posición de liquidez, la empresa cuenta con líneas
de efectos de comercio (actualmente sin emisiones vigentes) por un total de UF 1,4 millones.
50.000
0
2014
2015
2016
Créditos de construcción
Terrenos
Venta de cartera con resp
Bonos
2017
2018
2019+
Leasing
Créditos Cap. Trab.
Créditos Estructurados
Otros
Principales Fuentes de Liquidez
Caja y equivalentes a diciembre de 2013 por
$30.473 millones.
Una generación consistente con un margen
Ebitda en el rango considerado en nuestro
escenario base.
Principales Usos de Liquidez
Amortización de obligaciones financieras acordes
al calendario de vencimientos.
CAPEX de mantenimiento y de crecimiento
según el plan de crecimiento comprometido.
Dividendos según política de reparto.
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6
ANEXOS
SALFACORP S.A.
INFORME DE CLASIFICACION – Mayo 2014
Solvencia
Perspectivas
Lín. Ef. Comercio*
Líneas de Bonos
Acciones
Abr. 2008
Jun. 2009
BBB+
BBB+
Positivas
Estables
BBB+ / Nivel 2 BBB+ / Nivel 2
BBB+
BBB+
1ª Clase Nivel 3 1ª Clase Nivel 3
Jun. 2010
BBB+
Estables
BBB+ / Nivel 2
BBB+
1ª Clase Nivel 3
Jun. 2011
BBB+
Estables
BBB+ / Nivel 2
BBB+
1ª Clase Nivel 3
Abr. 2012
BBB+
Negativas
BBB+ / Nivel 2
BBB+
1ª Clase Nivel 3
Jun. 2012
BBB+
Negativas
BBB+ / Nivel 2
BBB+
1ª Clase Nivel 3
Jun.2013
Abril 2014
BBB
BBB
Negativas
Estable
BBB / Nivel 3
BBB / Nivel 3
BBB
BBB
1ª Clase Nivel 3 1ª Clase Nivel 3
(*)Corresponde a clasificación BBB para emisiones al amparo de la línea a más de un año, y clasificación Nivel 3 para emisiones al amparo de la línea, emitidas hasta un año.
Resumen Financiero Consolidado
Cifras en millones de pesos
Ingresos Ordinarios
2008(1)
2008(2)
2009(2)
2010(2)
2011 (2)
2012 (2)
2012 (3)
2013 (3)
593.001
630.431
569.059
708.382
901.465
1.062.636
1.103.681
1.059.715
Ebitda(4)
39.851
30.453
32.419
40.707
40.394
44.411
42.879
59.606
Ebitda Ajustado(5)
46.875
32.655
33.457
43.979
44.127
49.351
49.579
71.674
Resultado Operacional
33.704
25.938
27.975
36.616
31.967
31.120
29.587
43.930
519
0
2.854
1.164
2.772
4.234
4.138
2.506
-12.031
-12.288
-11.844
-9.211
-15.410
-18.437
-18.697
-16.603
-22.884
-23.144
-21.657
Ganancia (Pérdida) del Ejercicio
19.411
-1.646
7.434
24.507
17.329
25.717
25.717
29.881
Flujo Caja Neto de la Operación (FCNO)
-72.997
-75.374
76.143
40.693
50.898
-136.938
-148.259
4.289
Inversiones netas
-41.647
-42.661
-16.116
-8.037
-46.863
-29.684
-35.265
-38.837
-114.644
-118.035
60.026
32.656
4.036
-166.622
-183.525
-34.548
-6.393
-6.549
-4.904
-2.196
-6.640
-4.780
-4.780
-6.955
-121.037
-124.584
55.122
30.459
-2.604
-171.402
-188.305
-41.503
97.033
104.791
-69.728
-33.466
-20.618
177.754
437.787
338.911
Ingresos Financieros
Gastos Financieros
Gastos Financieros Ajustados(6)
Flujo Caja Operación Neto Inversiones
Dividendos pagados
Flujo Caja Neto Disponible de Operación
Variación deuda financiera
Flujo de caja Neto del Ejercicio
-3.451
-3.246
5.210
3.638
28.413
-13.282
-11.748
-3.050
Caja inicial
11.981
11.257
8.011
13.220
16.858
45.271
45.271
33.523
Caja final
8.530
8.011
13.220
16.858
45.271
31.989
33.523
30.473
Caja y equivalentes
8.530
8.011
13.220
16.858
45.271
31.989
33.523
30.473
Cuentas por Cobrar Clientes
130.402
157.458
142.796
156.994
184.592
257.553
262.319
221.634
Inventario
170.444
158.993
131.195
111.017
160.829
208.521
208.650
261.502
Deuda Financiera
272.904
280.043
236.840
219.456
280.526
406.929
406.929
422.870
Activos Totales
593.140
589.674
526.801
533.908
799.720
973.416
976.645
993.377
Pasivos Totales
364.000
409.295
348.328
338.718
526.471
668.355
671.584
660.101
Patrimonio + Interés Minoritario
229.141
180.379
178.472
195.190
273.249
305.061
305.061
333.275
(1) Cifras bajo PCGA, en base a Estados Financieros Proporcionales presentados por la compañía.
(2) Cifras bajo IFRS, en base a Estados Financieros Proporcionales presentados por la compañía.
(3) Cifras bajo IFRS, en base a Estados Financieros Consolidados establecidos de acuerdo a la NIIF 11 (Acuerdos Conjuntos).
(4)Ebitda = Resultado Operacional +depreciación y amortizaciones.
(5)Ebitda Ajustado = Ebitda + gastos financieros activados de proyectos inmobiliarios +participación en las ganancias (pérdidas) de asociadas que se contabilicen utilizando el método de participación.
(6) Gastos financieros ajustados = gastos financieros + gastos financieros activados.
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7
ANEXOS
SALFACORP S.A.
INFORME DE CLASIFICACION – Mayo 2014
Principales Indicadores Financieros
Margen Bruto
2008(1)
2008(2)
2009(2)
2010(2)
2011 (2)
2012 (2)
2012 (3)
2013 (3)
12,6%
11,6%
11,9%
11,3%
9,5%
8,7%
8,4%
9,5%
Margen Operacional (%)
5,7%
4,1%
4,9%
5,2%
3,5%
2,9%
2,7%
4,1%
Margen Ebitda (%)
6,7%
4,8%
5,7%
5,7%
4,5%
4,2%
3,9%
5,6%
Margen Ebitda Ajustado (%)
7,9%
5,2%
5,9%
6,2%
4,9%
4,6%
4,5%
6,8%
Rentabilidad Patrimonial (%)
8,5%
-0,9%
4,2%
12,6%
6,3%
8,4%
8,4%
9,0%
87,4%
88,4%
88,1%
88,7%
90,5%
91,3%
91,6%
90,5%
Gav/Ventas
Costo/Ventas
6,9%
7,5%
7,0%
6,2%
5,9%
5,8%
5,7%
5,4%
Días de Cobro
67,4
76,6
77,0
68,0
62,8
74,3
72,9
64,1
Días de Pago
27,2
41,9
46,6
37,2
51,6
45,5
45,3
46,4
100,8
87,5
80,3
54,2
60,5
65,9
63,3
83,7
Endeudamiento total
1,6
2,3
2,0
1,7
1,9
2,2
2,2
2,0
Endeudamiento financiero
1,2
1,6
1,3
1,1
1,0
1,3
1,3
1,3
Endeudamiento Financiero Neto
1,2
1,5
1,3
1,0
0,9
1,2
1,2
1,2
Días de Inventario
Deuda Financiera / Ebitda(4)(vc)
6,8
9,2
7,3
5,4
6,9
9,2
9,5
7,1
Deuda Financiera / Ebitda Ajustad(5) (vc)
5,8
8,6
7,1
5,0
6,4
8,2
8,2
5,9
Deuda Financ. Neta / Ebitda(4) (vc)
6,6
8,9
6,9
5,0
5,8
8,4
8,7
6,6
5,6
8,3
6,7
4,6
5,3
7,6
7,5
5,5
3,3
2,5
2,7
4,4
2,6
2,4
2,3
3,6
2,2
2,1
3,3
Deuda Financiera Neta / Ebitda
Ajustado(5)
(vc)
Ebitda(4) / Gastos Financieros(vc)
Ebitda Ajustado (5)/ Gastos Financieros Ajustados(6)
FCNO / Deuda Financiera (%)
-26,7%
-26,9%
32,1%
18,5%
18,1%
-33,7%
-36,4%
1,0%
FCNO / Deuda Financiera Neta (%)
-27,6%
-27,7%
34,0%
20,1%
21,6%
-36,5%
-39,7%
1,1%
1,4
1,3
2,0
2,5
1,9
1,4
1,4
1,4
Liquidez Corriente (vc)
(1) Cifras bajo PCGA, en base a Estados Financieros Proporcionales presentados por la compañía.
(2) Cifras bajo IFRS, en base a Estados Financieros Proporcionales presentados por la compañía.
(3) Cifras bajo IFRS, en base a Estados Financieros Consolidados establecidos de acuerdo a la NIIF 11 (Acuerdos Conjuntos).
(4)Ebitda = Resultado Operacional +depreciación y amortizaciones.
(5)Ebitda Ajustado = Ebitda + gastos financieros activados de proyectos inmobiliarios +participación en las ganancias (pérdidas) de asociadas que se contabilicen utilizando el método de participación.
(6) Gastos financieros ajustados = gastos financieros + gastos financieros activados.
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8
ANEXOS
SALFACORP S.A.
INFORME DE CLASIFICACION – Mayo 2014
Características de los Instrumentos
ACCIONES
Presencia Ajustada (1)
Rotación
99,6%
38,8%
(1)
46,7%
Free Float(2)
Política de dividendos efectiva
30% de las utilidades líquidas del ejercicio
Participación Institucionales(2)
<9%
Directores Independientes
tres de un total de siete
(1) Al 31 marzo de 2014.
(2) Al 5 mayo de 2014.
LINEAS DE EFECTOS DE COMERCIO
20
Fecha de inscripción
Monto máximo de la línea
10.08.2005
25.05.2009
25.05.2009
U.F. 400.000
U.F. 600.000
10 años
10 años
10 años
-
-
-
Suficientes
Suficientes
Suficientes
No contempla
No contempla
No contempla
Emisiones vigentes
Garantías
LINEAS DE BONOS
Fecha inscripción
65
U.F. 400.000
Plazo de la línea
Resguardos
64
533
534
642
643
09.05.2008
09.05.2008
02.09.2010
02.09.2010
Monto
U.F. 2.000.000
U.F. 2.000.000
U.F. 2.000.000
U.F. 2.000.000
Plazos
10 años
30 años
10 años
30 años
-
B,C
F,K*
G,L*
Suficientes
Suficientes
Suficientes
Suficientes
No contempla
No contempla
No contempla
No contempla
Series inscritas al amparo de la línea
Resguardos
Garantías
* Inscritas y no colocadas
BONOS VIGENTES
Al amparo de la Línea de bonos
Monto colocado
Fecha vencimiento
Amortización del capital
Tasa de interés
Amortización Extraordinaria
Covenants Financieros
B
C
F
G
534
534
642
643
U.F. 1.000.000
U.F. 1.000.000
U.F. 1.000.000
U.F. 1.000.000
21 años
5 años
Bullet con una amortización de capital el
15/10/2015
3,25% anual
21 años
38 cuotas sem. a partir del 15/04/2013
4,5% anual
5 años
Bullet con una amortización de capital el
1/09/2014
3,9% anual
A partir del 31 de mayo de 2013.
No Contempla
No contempla
A partir del 15 de octubre de 2015
38 cuotas sem. a partir del 30/11/2010
4,0% anual
Endeudamiento financiero neto consolidado no superior a 2,0 veces
Endeudamiento financiero neto consolidado no superior a 2,0 veces.
Cobertura de gastos financieros netos consolidado no inferior a 3,0 veces.
Cobertura de gastos financieros netos consolidado no inferior a 2,5 veces
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9
ANEXOS
SALFACORP S.A.
INFORME DE CLASIFICACION – Mayo 2014
Nomenclatura de Clasificación
Clasificación de Solvencia y Títulos de Deuda de Largo Plazo
Categoría AAA: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con la más alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual
no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía.
Categoría AA: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una muy alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual
no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía.
Categoría A: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una muy buena capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero
ésta es susceptible de deteriorarse levemente ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía.
Categoría BBB: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una suficiente capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero
ésta es susceptible de debilitarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía.
Categoría BB: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con capacidad para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es
variable y susceptible de deteriorarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía, pudiendo incurrirse en retraso en el pago de
intereses y el capital.
Categoría B: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con el mínimo de capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta
es muy variable y susceptible de deteriorarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía, pudiendo incurrirse en pérdida de
intereses y capital.
Categoría C: Corresponde a aquellos instrumentos que no cuentan con capacidad suficiente para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados,
existiendo alto riesgo de pérdida de pérdida capital y de intereses.
Categoría D: Corresponde a aquellos instrumentos que no cuentan con capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, y que presentan
incumplimiento efectivo de pago de intereses y capital, o requerimiento de quiebra en curso.
Categoría E: Corresponde a aquellos instrumentos cuyo emisor no posee información suficiente o representativa para el período mínimo exigido y además no existen
garantías suficientes.
Adicionalmente, para las categorías de riesgo entre AA y B, la Clasificadora utiliza la nomenclatura (+) y (-), para otorgar una mayor graduación de riesgo relativo.
Títulos de Deuda de Corto Plazo
Nivel 1 (N-1): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con la más alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados.
Nivel 2 (N-2): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una buena capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados.
Nivel 3 (N-3): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una suficiente capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados.
Nivel 4 (N-4): Corresponde a aquellos instrumentos cuya capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, no reúne los requisitos para
clasificar en los niveles N-1, N-2 o N-3.
Nivel 5 (N-5): Corresponde a aquellos instrumentos cuyo emisor no posee información representativa para el período mínimo exigido para la clasificación, y además no
existen garantías suficientes.
Adicionalmente, para aquellos títulos con clasificaciones en Nivel 1, Feller Rate puede agregar el distintivo (+).
Los títulos con clasificación desde Nivel 1 hasta Nivel 3 se consideran de “grado inversión”, al tiempo que los clasificados en Nivel 4 como de “no grado inversión” o “grado
especulativo”.
Acciones
Primera Clase Nivel 1: Títulos con la mejor combinación de solvencia y otros factores relacionados al título accionario o su emisor.
Primera Clase Nivel 2: Títulos con una muy buena combinación de solvencia y otros factores relacionados al título accionario o su emisor.
Primera Clase Nivel 3: Títulos con una buena combinación de solvencia y otros factores relacionados al título accionario o su emisor.
Primera Clase Nivel 4: Títulos accionarios con una razonable combinación de solvencia, y otros factores relacionados al título accionario o su emisor.
Segunda Clase (ó Nivel 5): Títulos accionarios con una inadecuada combinación de solvencia y otros factores relacionados al título accionario o su emisor.
Sin Información Suficiente: Títulos accionarios cuyo emisor no presenta información representativa y válida para realizar un adecuado análisis.
Descriptores de Liquidez
Robusta: La empresa cuenta con una posición de liquidez que le permite incluso ante un escenario de stress severo que afecte las condiciones económicas, de mercado
u operativas cumplir con el pago de sus obligaciones financieras durante los próximos 12 meses.
Satisfactoria: La empresa cuenta con una posición de liquidez que le permite cumplir con holgura el pago de sus obligaciones financieras durante los próximos 12 meses.
Sin embargo, ésta es susceptible de debilitarse ante un escenario de stress severo que afecte las condiciones económicas, de mercado u operativas.
Suficiente: La empresa cuenta con una posición de liquidez que le permite cumplir con el pago de sus obligaciones financieras durante los próximos 12 meses. Sin
embargo, ésta es susceptible de debilitarse ante un escenario de stress moderado que afecte las condiciones económicas, de mercado u operativas.
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ANEXOS
SALFACORP S.A.
INFORME DE CLASIFICACION – Mayo 2014
Ajustada: La empresa cuenta con una posición de liquidez que le permite mínimamente cumplir con el pago de sus obligaciones financieras durante los próximos 12
meses. Sin embargo, ésta es susceptible de debilitarse ante un pequeño cambio adverso en las condiciones económicas, de mercado u operativas.
Insuficiente: La empresa no cuenta con una posición de liquidez que le permita cumplir con el pago de sus obligaciones financieras durante los próximos 12 meses.
Matriz de Riesgo Crediticio Individual y Clasificación Final
La matriz presentada en el diagrama entrega las categorías de riesgo indicativas para diferentes combinaciones de perfiles de negocio y financieros. Cabe destacar que
éstas se presentan sólo a modo ilustrativo, sin que la matriz constituya una regla estricta a aplicar.
La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor,
sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la
verificación de la autenticidad de la misma.
La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la
información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Las clasificaciones de Feller Rate son una apreciación de la
solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que ésta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados.
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