ponencia

AUTOR: María Isabel Tomizzi.
INSTITUTO: de Derecho Comercial del Colegio de Abogados de San Martín.
COMISIÓN: Derecho Comercial General.
TEMA: Protección de la vivienda familiar vs seguridad jurídica dinámica y del crédito.
SUMARIO: La aplicación de la ley 14432 y el nuevo C. C. C. avanza sobre el régimen patrimonial de bienes en perjuicio de la seguridad jurídica dinámica y del crédito
y en beneficio de la supuesta protección de la vivienda familiar, la parte “débil” y del
deudor en las relaciones jurídicas, a la luz de un reciente fallo de la Provincia de Bs.
As; autos "H. M. c/ G. M. A. s/ cobro ejecutivo de alquileres y otro "Cesar, Angel y
Rinaldi Silvia Mabel s/ Concurso preventivo", que se contrapone.
DESARROLLO:
Jurisprudencia:
Fallo antecedente:
"Cesar, Angel y Rinaldi Silvia Mabel s/ Concurso preventivo", en este fallo
dictado con fecha 30 de septiembre de 2014, los integrantes de la Cámara de Apelaciones
en lo Civil y Comercial de Junín decretaron la inconstitucionalidad de la ley 14332. Y ordenaron seguir adelante con la ejecución del inmueble.
En una primera instancia el remate había sido declarado procedente por
el juez competente al entender que la legislación no se podía aplicar de forma retroactiva
(su sanción se dio después de que el pleito judicial comenzara). El camarista Dr. Guardiola
en su voto se explayó en las notorias desigualdades que provoca esta ley en relación a los
créditos por la mera residencia del deudor en el ámbito bonaerense, se insistió “en la idea
de la inembargabilidad como regla y no excepción, contrariando el principio que el patrimonio del deudor es prenda común de los acreedores”, al sacar del patrimonio del deudor su
vivienda como garantía de solvencia, salvo renuncia al beneficio".
"Con lo cual mediante el simple artilugio de incluir una cláusula – que se
generalizará como tantas otras en situación de necesidad de crédito – la garantía desaparecerá en casos de fuente obligacional contractual. Sin embargo de ese paliativo - y agravando la desigualdad ante la ley- no podrán beneficiarse acreedores con fuente delictual o
cuasi delictual", completó el vocal.
El miembro de la Sala consignó que "la automaticidad del beneficio, haciendo oponible erga omnes sin necesidad de inscripción alguna, un supuesto de hecho
desconocido, tal como es que se trate de una vivienda de ocupación permanente, configura
una inmunidad que en opinión de muchos entre los que me incluyo, es irrazonable en cuanto
viola el sistema publicitario de situaciones jurídicas, favoreciendo la clandestinidad y la mala
fe procesal".
En contraposición a este fallo y otros dictados en ese mismo sentido, en
el mes de octubre de 2015 y con el vigente CCC se dictó el siguiente fallo:
En los autos "H. M. c/ G. M. A. s/ cobro ejecutivo de alquileres", los integrantes de la Sala Segunda de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de La
Plata declararon la suspensión de una subasta en los términos de la ley 14.432 de Protección de la Vivienda Única y Permanente de la provincia de Buenos Aires. En este caso, los
jueces entendieron que la ley atacada era convencional y que se ajustaba a los parámetros
de los derechos humanos que se ponen en juego en el caso de autos, sobre todo teniendo
en consideración la amplia legislación internacional en torno a la protección de la vivienda.
La vocal manifestó que "son numerosos los instrumentos internacionales
que contemplan el derecho a la vivienda, v. gr. el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC). "En consecuencia, la disposición provincial ahora
cuestionada, es sin duda convencional. Ello, particularmente, por la misma progresividad
de los derechos humanos", agregó la sentenciante en este mismo orden de pensamientos.
"El segundo horizonte que lleva a reconsiderar la constitucionalidad de la norma es el
creado con las pautas introducidas por el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación en
protección de la vivienda. A este respecto, puede afirmarse que el orden público interno se
ha modificado. Cabe reiterar, conforme se detallara ut supra en este voto, que también ese
nuevo Código sustancial es plenamente aplicable al caso (art. 7, CCCN)", indicó la camarista. La vocal destacó que "en ese nuevo cuerpo jurídico, el legislador ha contemplado la
protección de la vivienda familiar -ya sea conyugal o convivencial incluso- de diversas maneras. Una, dentro del marco de las decisiones que pueden tomarse dentro de la misma
familia, exigiendo el asentimiento por el cónyuge o conviviente para ciertos actos -v.gr. los
previstos en los arts. 250, 456 y sigs, 470, 522, entre otros-; otra, estableciendo la protección de la vivienda frente al ejercicio de derechos de terceros -arts. 244 a 256, CCCN-".
La integrante de la Cámara observó que "es en este nuevo contexto que
el artículo 244 expone que 'puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no
excluye la concedida por otras disposiciones legales”.
Normas en cuestión: Arts. 7, 242, 244 y 456, 522 del CCC. Ley 14432.
Fundamentación
El art. 244 del CCC en su parte pertinente establece: “…esta protección
no excluye la concedida por otras disposiciones legales”. Un ejemplo de otras disposiciones
es la ley 22232, art. 35. que regula la inembargabilidad e inejecutabilidad de los inmuebles
gravados a favor del ex Banco Hipotecario Nacional, por créditos otorgados para la adquisición de la vivienda propia. En este caso no existe un conflicto de intereses entre ambas
normas, ya que el inmueble hipotecado tiene publicidad registral y aún se haya cancelado
la hipoteca, mientras la vivienda sea única y de ocupación permanente no puede ejecutarse.
Pero en el caso de la ley 14432, art. 2- se dá una automaticidad por cuanto
establece: “todo inmueble ubicado en la Provincia de Buenos Aires destinado a vivienda
única, y de ocupación permanente, es inembargable e inejecutable, salvo en caso de renuncia expresa del titular conforme los requisitos de la presente Ley”. No prevé una inscripción, publicidad registral.
Aquí la regla es el inmueble destinado a vivienda única y de ocupación
permanente y la excepción es la renuncia. Entonces no importa si las deudas fueron contraídas antes o después del matrimonio o la convivencia, no importa la afectación y es aquí
donde la inseguridad jurídica frente a la garantía del crédito de los acreedores, se visualiza
exponencialmente.
Sin embargo, al menos el vigente CCC, en su art 456 último párrafo establece “…la vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la
celebración del matrimonio, excepto que lo haya sido por ambos cónyuges conjuntamente
o por uno de ellos con el asentimiento del otro”. Al igual que en las uniones convivenciales
en el art. 522 último párrafo. En estos artículos en particular si bien no sería necesaria la
publicidad registral sobre afectación alguna al menos mínimamente establece un límite de
prioridad en el tiempo respecto del matrimonio, las uniones convivenciales y las deudas.
CONCLUSIÓN:
Analizando ambos fallos y el nuevo sistema legal adoptado por el nuevo
CCC, entiendo que este último avanzó sobre el debate dado en función de la cuestión de
la competencia entre la Nación y las provincias a cerca sobre que bienes del deudor están
sujetos al poder de agresión patrimonial del acreedor y cuales en cambio no lo están, sin
embargo pareciera que hizo de la automaticidad del beneficio una regla y no una excepción,
la que traerá como consecuencia inmediata, al menos en el segmento de la pequeña y
mediana empresa, un estancamiento en el mercado crediticio y locativo. Impedir a un legítimo acreedor embargar y ejecutar un bien del patrimonio de su deudor implica un menoscabo de su derecho de propiedad (arts. 17, 31, 75 inc. 12 y conc. CN).