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Segunda Parte
URBANISMO
Y
ORDENACIÓN DEL TERRITORIO
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LECCIÓN TERCERA
LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA Y
EL DERECHO DE PROPIEDAD
1. EL URBANISMO: OBJETO Y MARCO
LEGAL
2. LA ADMINISTRACIÓN URBANÍSTICA
3. RÉGIMEN URBANÍSTICO
DEL SUELO
4. DISPOSICIONES LEGALES DE
DIRECTA APLICACIÓN
5. SUPUESTOS INDEMINZATORIOS
2
3.1. EL URBANISMO: OBJETO Y MARCO LEGAL
 CONCEPTO DE DERECHO URBANÍSTICO
-
Parte del D.A
Regula la ordenación y el crecimiento de la ciudad
Armoniza el Derecho de propiedad privada sobre el suelo con el interés general que tutela la
Administración para la correcta urbanización y edificación de los terrenos
 ANTECEDENTES NORMATIVOS
Legislación de ensanche y reforma interior (s. XIX)
Urbanismo moderno: LS del 56, TR del 76 y Ley de 1990
 DISTRIBUCIÓN DE COMPETENCIAS (148 y 149 CE):
- Competencia exclusiva de las CCAA (normativa y ejecutiva)
- Materias conexas de competencia estatal
- Incidencia sobre los intereses de los entes locales
-
 REGULACIÓN VIGENTE
-
-
Normativa estatal
 Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones
 TRLS 1/1992, de 26 de junio (STC 61/1997, 20 marzo)
 Reglamentos de Planeamiento, Gestión y Disciplina Urbanística de 1978
Normativa del Principado de Asturias
 Ley 3/2002, de 19 de abril, de Régimen del Suelo y Ordenación Urbanística
 Ley 3/1987, de 8 de abril, Reguladora de la Disciplina Urbanística
 Ley 6/1990, de 20 de diciembre, sobre Edificación y Usos en el Medio Rural
 Ley 2/1991, de 11 de marzo, de Reserva de Suelo y Actuaciones Urbanísticas Prioritarias
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 Planes Urbanísticos y Ordenanzas Municipales (Reglamentos)
3.2 LA ADMINISTRACIÓN URBANÍSTICA
 ADMINISTRACIÓN ACTUANTE:
-
Administración local: presunción general de atribución de funciones (Ley municipalista)
-
Administración autonómica: sólo funciones que expresamente le atribuye la Ley por razones de
intereses supramunicipales:
Localización de ciertas infraestructuras, servicios y dotaciones
Control del cumplimiento de los criterios de OT
Verificar que los planes se ajusten a sus informes vinculantes
Seguimiento del desarrollo de suelos urbanizables prioritarios y actuaciones urbanísticas concertadas en
relación con la política de vivienda
 Protección del medio ambiente y los valores del SNU (en particular, la costa)




 ORGANOS DEL PRINCIPADO CON COMPETENCIA URBANÍSTICA Y TERRITORIAL:
-
El Consejo de Gobierno: aprueba los instrumentos de OT
La Consejería con competencias en materia de U y OT: tramita los instrumentos de OT
La CUOTA: órgano colegiado, adscrito a la Consejería con competencias en U y OT, que ejerce funciones
de consulta, coordinación y resolución
Oficinas Urbanísticas Territoriales: colaboran con los Ayuntamientos, prestándoles cooperación y asistencia
técnica, a fin de fomentar su acción urbanística
Jurado de Expropiación del Principado de Asturias:
 Órgano colegiado permanente, adscrito a la Consejería c. c. en U y OT, que actúa con autonomía
funcional para la determinación del justiprecio en expropiaciones en que la Administración expropiante
sea el Principado o las entidades locales
 Compuesto por 10 u 11 miembros (juristas y técnicos) designados por el Consejo de Gobierno
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...3.2 LA ADMINISTRACIÓN URBANÍSTICA
 ÓRGANOS O ENTES LOCALES CON COMPETENCIA URBANÍSTICA
-
-
Pleno municipal: aprueba gran parte de los planes urbanísticos
Alcalde: concesión de licencias
Gerencias urbanísticas: pueden constituirse bajo dos modalidades:
 Como un simple órgano municipal (individual o colegiado)
 Como una entidad pública con patrimonio propio
Mancomunidades urbanísticas:
 Entidades públicas con capacidad propia para actuar
 Creadas por acuerdo de dos o más Concejos
 Su objeto es el ejercicio común de competencias urbanísticas o la ejecución del planeamiento
 FÓRMULAS DE COLABORACIÓN ENTRE ADMINISTRACIONES
-
Las relaciones entre Administraciones se regirán por los principios de cooperación, asistencia técnica e
información recíproca
Consorcios:
 Fórmula organizativa propia de Espacios de Gestión Integrada (declarados por el Plan)
 Formarán parte uno o más Concejos y, en su caso, la CA, el Estado e, incluso, particulares
 Su objeto es la coordinación de las acciones de las Administraciones afectadas para la gestión
integrada de todos los recursos (equilibrio entre conservación y actividades económicas)
 SOCIEDADES URBANÍSTICAS
-
Podrán ser constituidas por el Principado o las entidades locales, por sí, entre sí o con otras personas
Son Sociedades Anónimas con parte de capital público
Funciones: planeamiento de desarrollo, promoción y gestión de urbanizaciones, informes, etc. No ejecuta
directamente obras, pero es ella quien las adjudica
Tampoco da licencias ni resuelve recursos (actos de autoridad)
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3.3. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO


ALCANCE DEL DERECHO DE PROPIEDAD DEL SUELO
 “Función social” de la propiedad (33 CE)
 Lucha contra la especulación del suelo (47 CE)
 Límites: “Clasificación” y “calificación” del suelo (21LSPA)
CLASIFICACIÓN DEL SUELO
A) Suelo urbano (SU):
 Requisitos:
- Por contar con los siguientes servicios que sirven a la edificación:
 Acceso rodado
 Abastecimiento y evacuación de aguas
 Suministro de energía eléctrica
- Comprendidos en áreas consolidadas por la edificación en 2/3 partes de su superficie
- Los que en ejecución del planeamiento hayan sido urbanizados de acuerdo con el
mismo
 Categorías:
- SU consolidado: los que tienen condición de “solar” (pavimentada calzada, encintadas
aceras y señaladas alineaciones y rasantes) o ya cabe licencia
- SU no consolidado: requieren equidistribución y se incluyen en
polígonos o unidades de actuación
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...3.3. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO
B) Suelo no urbanizable:
- Los sujetos a un régimen de especial protección, en virtud de planes y
normas sectoriales y de OT, debido a:
 Valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos,
ambientales o culturales
 Riesgos naturales o protección del Dominio Público
- Los que el PGO considere necesario preservar por las indicadas razones o
por sus valores agrícola, forestal, ganadero o su riqueza natural
C) Suelo urbanizable:
- Los terrenos que el PGO no clasifique como SU ni como SNU
- Es susceptible de transformación urbanística
- Cabe delimitar “sectores de urbanización prioritaria” (vivienda, suelo
industrial, equipamientos)
 CALIFICACIÓN DEL SUELO: supone asignar diferentes usos dentro de una
misma clase o categoría de suelo (zonificar)
- En SU y SUZ: residencial, industrial, equipamientos, servicios, etc
- En SNU: especial protección, interés (residual), costas, infraestructuras,
núcleos rurales (asentamientos consolidados de población de carácter
rural y tradicional)
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...3.3. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO

DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS
A)
Reglas comunes:






B)
Destinar a usos compatibles con el planeamiento
Sujeción a las normas sectoriales (medio ambiente, patrimonio cultural, costas, aguas,
infraestructuras, etc.)
Mantener en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público
Sufragar gastos de conservación (tope ½ valor construcción)
Subrogación en los derechos y obligaciones del anterior propietario, haciéndose
constar al enajenar (bajo rescisión e indemnización):
Si son terrenos no susceptibles de edificación o con edificaciones fuera de
ordenación
Los compromisos aún pendientes en materia de urbanización
Las cláusulas sobre disposición de parcelas en urbanizaciones de iniciativa
particular
Obra nueva: la autorización por Notarios e inscripción por Registradores, exige:
Acreditación de licencia
Acreditación de finalización de la obra conforme a proyecto
-
En suelo urbano:

Derechos y deberes en SU consolidado:
Solicitar licencia en plazo
Completar, en su caso, la urbanización
Edificar en condiciones y plazos que fije la licencia
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...3.3. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO
...B) En suelo urbano:
Derechos y deberes en SU no consolidado:

Ceder gratuitamente
 El suelo correspondiente al 10% AM
 Todo el suelo necesario para viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones
públicas de carácter local al servicio de la UA
 En su caso, el suelo necesario para ejecución de los SG que se incluyan en ese
ámbito
Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas y a situar (o adquirir) el
aprovechamiento correspondiente a la Administración antes de iniciar la ejecución
material del Plan
Ejecutar en su caso la urbanización (según Proyecto de Urbanización) y costearla:

Obras de vialidad, redes de abastecimiento, saneamiento, alumbrado, jardinería
 Indemnizaciones por derribos, plantaciones, extinción de arrendamientos
 Gastos de elaboración de planes y proyectos
Solicitar licencia y edificar los solares en condiciones y plazo
C) En suelo urbanizable:
Antes de la aprobación del planeamiento de desarrollo:
 Usar, disfrutar y disponer conforme a su naturaleza rústica
 Promover su transformación instando PP
Una vez en transformación, además de los deberes del SU no consolidado:
 Costear y, en su caso ejecutar, las conexiones con los SG exteriores
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...3.3. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO
C) En suelo no urbanizable:
 Derecho a usar, disfrutar y disponer de su propiedad de conformidad con la naturaleza de los
terrenos (utilización racional de los recursos naturales)
 Régimen de usos
- Permitidos: licencia municipal
- Autorizables: autorización de CUOTA (delegable) + licencia municipal
- Incompatibles: previa modificación del plan
- Prohibidos: previa revisión del plan
 Cabe autorizar:
- Instalaciones auxiliares de obras públicas
- Equipamientos declarados de interés público o social: Deberes:
 Ceder el terreno destinado a viales y el 10% del aprovechamiento
 Costear la urbanización y abonar un canon de hasta el 5% del v. proyecto
 Promover en su caso un Estudio de Implantación
- En SNU de interés, edificaciones aisladas destinadas a vivienda familiar, cuando:
 No exista posibilidad de formación de un núcleo de población
 Se cumplan requisitos del plan sobre parcela mínima y disponibilidad de servicios
 Se cuente con los servicios de acceso rodado, abastecimiento y saneamiento de
agua y energía eléctrica
- En núcleos rurales cabe la edificación de viviendas agrupadas
 Quedan prohibidas:
- Divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto
en la legislación agraria (unidad mínima de cultivo)
- Parcelaciones con fines urbanísticos o edificatorios, salvo en núcleos rurales
- Utilización de materiales y formas del medio urbano
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3.4. DISPOSICIONES LEGALES DE DIRECTA APLICACIÓN


MÁRGENES DE RIOS, LAGOS, ETC. (Ley de Aguas de 2 de agosto 1985)
 Limitaciones (carácter general y sin derecho a indemnización):
- Zona de “servidumbre” de 5 m de anchura: uso público (pesca, amarre, etc)
- Zona de “policía” de 100 m de anchura: condiciona usos y actividades
- En zonas inundables:
 Limitaciones de uso por Decreto del Gobierno
 Normas complementarias por las CCAA
 Servidumbres (gravámen sobre un terreno en beneficio de otro):
- Recibir aguas que desciendan de los predios superiores
- Dar paso a personas y ganado hasta abrevadero
- Facilitar acceso hasta el cauce para usos determinados (recreativo, deportivo)
- Permitir el paso del agua por los predios intermedios (indemnizar)
- Poder apoyar presa para aprovechar aguas (indemnizar)
TERRENOS COLINDANTES CON LA RIBERA DEL MAR (Ley de Costas de 28 de julio de 1988)
 Servidumbre de “tránsito” de 6 metros (hasta 20 m): libre al paso público y salvamento (paseos
marítimos)
 Servidumbre de “acceso al mar”: acceso libre y gratuito a las playas por terrenos colindantes
 Servidumbre de “protección” de 100 m + 100 (costa asturiana): prohibición de edificar, tendido
eléctrico aéreos, publicidad, etc
 “Zona de influencia” de 500 m: prohibición de pantallas arquitectónicas, reserva para
aparcamientos, etc. En Asturias será SNU (r.g.) y cualquier uso requerirá informe vinculante de
CUOTA
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...3.4. DISPOSICIONES LEGALES DE DIRECTA APLICACIÓN
 TERRENOS PRÓXIMOS A LAS CARRETERAS (Ley de Carreteras del Estado de 28 de julio
de 1988 y Ley de Carreteras del Principado de 28 de noviembre de 1986)
 Zona de “dominio público” de 3 m en carreteras convencionales (no siempre) y 8 m en el
resto: sólo obras públicas
 Zona de “servidumbre” de 8 m y 25 m, respectivamente: sólo obras o actividades
compatibles con la seguridad vial (cultivos)
 Línea “límite de edificación” de 25 m y 50 m, respectivamente, en las estatales, y de 18, 10
y 8 m. en las del Principado, según sean regionales, comarcales o locales: prohíbe
construcción, reconstrucción o ampliación
 Zona de “afección” de 50 m y 100 m, respectivamente, en las estatales y 30 m en carreteras
del Principado: toda obra o cambio de uso requiere autorización del órgano competente en
materia de carreteras
 TERRENOS PRÓXIMOS AL FERROCARRIL (Reglamento Transportes Terrestres de 28 de
septiembre de 1990)
 Zona de “dominio público” de 8 m: sólo obras de interés general
 Zona de “servidumbre” de 20 m: la empresa titular puede imponer el paso de
conducciones de agua, eléctricas, etc o abrir temporalmente caminos y el propietario no
podrá reedificar
 Zona de “afección” de 50 m: toda obra o cambio de uso requiere autorización de la
Empresa
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...3.4. DISPOSICIONES LEGALES DE DIRECTA APLICACIÓN
 INSTALACIONES ELÉCTRICAS (Ley 27 de noviembre de 1997 de Regulación del
Sector eléctrico)
 Clases de servidumbres:
- De “paso aéreo”: comprende, además del vuelo, el establecimiento de postes,
torres o apoyos fijos
- De “paso subterráneo”: comprende la ocupación del subsuelo
 Efectos comunes:
- Derecho de paso o acceso y ocupación temporal de terrenos para construcción,
vigilancia, conservación y reparación
- Deben indemnizarse daños y perjuicios
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3.5. SUPUESTOS INDEMINZATORIOS
 La ordenación del uso de los terrenos y construcciones establecida en el planeamiento
no conferirá al propietario derecho a exigir indemnización, salvo:
- Modificación o revisión del planeamiento con reducción de aprovechamiento:
 Si se produce antes de transcurrir los plazos previstos para su ejecución
 O cuando dicha ejecución no pudo efectuarse por causa imputable a la
Administración
- Imposición de limitaciones singulares en orden a la conservación de edificios o
que no sean susceptibles de distribución equitativa entre los interesados
- Realización de gastos inherentes al cumplimiento de los deberes urbanísticos,
dentro de los plazos establecidos al efecto, que resulten inservibles a
consecuencia de:
- Cambio de planeamiento
- O por acordarse la expropiación
 También cabrá exigir responsabilidad patrimonial a la Administración en los casos de:
- Anulación de una licencia sin culpa del perjudicado
- Demora injustificada en su otorgamiento
- Denegación improcedente
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