sunarp tribunal registral

SUNARP
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. - 377 - 2008 – SUNARP-TR-L
Lima, 11 abril 2008
APELANTE
TÍTULO
RECURSO
REGISTRO
ACTO (s)
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ROGER RONNY GUZMÁN ALVARADO.
Nº 9830 del 21 de noviembre de 2007.
del 3 de marzo de 2008.
Predios de Cañete.
Bloqueo.
SUMILLA
APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 47 DEL RGRP
La constancia que el Registrador debe dejar en la partida registral, conforme al último
párrafo del artículo 47 del Reglamento General de los Registros Públicos, se extiende
únicamente en los casos que se realice la inscripción del titulo pendiente presentado en
primer lugar, con la finalidad de publicitar su prevalencia con relación al asiento extendido
sobre la base del título posterior incompatible registrado por error.
I.
ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN
PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita el bloqueo de la
partida electrónica Nº 21096945 del Registro de Predios de Cañete.
El título presentado está conformado por la solicitud de 21 de noviembre de
2007, suscrita por Roger Ronny Guzmán Alvarado.
II.
DECISIÓN IMPUGNADA
El Registrador Público (e) del Registro de Predios de Cañete, Augusto
Angello Lara Carnero, observó el título en los siguientes términos:
“A su reingreso, subsiste lo observado en los términos siguientes:
Para proceder al bloqueo solicitado, es necesario presentar una solicitud
expedida por un notario público, adjuntando la minuta correspondiente del
acto a bloquear. Por lo que sírvase aclarar en ese sentido.”
III.
FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente sustenta su recurso de apelación en los siguientes
fundamentos:
- Mediante Laudo Arbitral de 25 de noviembre de 1996 se homologó el
documento de transacción denominado “Acuerdo de Reconocimiento de
Transferencia de Propiedad e Independización de Bien Inmueble” de 7 de
noviembre de 1996 mediante el cual la Comunidad Campesina de Asia
transfirió al Sr. Antonio Aburto Campos el derecho de propiedad de un
terreno eriazo de 11,281.83 m2 ubicado a la altura del Km 101.5 de la
antigua Carretera Panamericana Sur, Anexo Rosario de Asia, distrito de
Asia, provincia de Cañete, departamento de Lima que corría inscrito en la
partida matriz 21000352 del Registro de Predios de Cañete, mediante
documento de 8 de mayo de 1996 con adenda de 13 de mayo del mismo
año, por la cual se fijó en 90 días el plazo para que la Comunidad haga
efectivo el saneamiento físico legal e independización del predio. Dicho
laudo arbitral se formalizó en escritura pública de 18 de abril de 2007 ante
notario Ricardo José Barba Castro y se presentó al Registro con el título Nº
4283 de 8 de mayo de 2007.
- El referido título se encuentra actualmente suspendido y pendiente de
calificación debido a que existen títulos anteriores pendientes.
- Posteriormente, el 24 de setiembre de 2007, la empresa Promotores Las
Cristianas S.A.C. ingresó el título Nº 8180 solicitando la inscripción de la
compraventa e independización de un predio inscrito en la misma partida
matriz 21000352 que fue calificado por un Registrador de Lima y no de
Cañete.
Dicho título se inscribió en la partida Nº 21096945 del Registro de Predios
de Cañete, debiendo señalarse que el área independizada comprendía una
parte del terreno que me había transferido la Comunidad generándose una
superposición de partida.
- Para dicha independización se emitió el Informe Técnico Nº
6513-2007-SUNARP-ZR Nº IX-OC de 1º de octubre de 2007, a través del
cual se señaló que dentro del área que se pretendía independizar se
visualizaba parcialmente los perímetros del título Nº 4495 de 21 de mayo de
2007 y del título Nº 7800 de 3 de agosto de 2006, pendientes de inscripción;
ambos títulos eran anteriores al título Nº 8180. Debemos señalar que
nuestro título no tiene pase a Catastro debido a que fue suspendido por
existir títulos anteriores, ya que de haber pasado a Catastro, la Oficina
requerida hubiese concluído que había superposición y que por tanto no
procedía la independización solicitada por la empresa Promotores Las
Cristianas S.A.C.
- El Registrador encargado de calificar el título Nº 8180 procedió a inscribir
en sólo 10 días útiles de su ingreso, la compraventa e independización no
obstante haberse señalado la existencia de 22 títulos pendientes de
calificación.
- Cabe señalar que la referida inscripción ha lesionado mis derechos debido
a que mi título que está suspendido y vigente, es de fecha anterior al título
inscrito afectando el área total que pretendía independizar. Asimismo, se ha
vulnerado del artículo 2016, 2017 del Código Civil y artículo IX y X del Título
Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.
- Por lo expuesto, es urgente y necesario se proceda a bloquear con
nuestro título la partida registral citada en el asunto, debiendo aparecer
como pendiente dicho expediente sobre aquélla en atención a que la misma
se encuentra referida a parte del área objeto del acto contenido en los
títulos señalados en el numeral 1, bajo los números 7752, 4283, 7755. El
fundamento de nuestro pedido se encuentra contenido en la literalidad de la
parte final del artículo 47 del TUO del RGRP que a la letra contempla lo
siguiente: “(...). En los casos en que por error se hubiese inscrito un título,
contraviniendo lo previsto en los párrafos anteriores, procederá la
calificación e inscripción, de ser el caso, del título presentado con
anterioridad, dejándose constancia de esta circunstancia en el asiento.
Simultáneamente deberá comunicarse el error incurrido al superior
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jerárquico y al titular del derecho perjudicado, en el domicilio consignado
por éste en el título o, en el señalado en su documento de identidad.”
- Encontrándose en la partida independizada el título pendiente Nº 1050 a
través del cual se solicita la inscripción del bloqueo de constitución de
hipoteca), solicitamos que de acuerdo al artículo 47 del referido dispositivo
legal se proceda al bloqueo de la partida 21096945 del Registro de Predios
debido a que no puede inscribirse un título incompatible con otro pendiente
de inscripción como es el presente caso.
- El escrito de apelación contiene igualmente una denuncia al señalar el
recurrente lo siguiente: “hacemos de su conocimiento que el accionar de la
empresa Promotores Las Cristinas S.A.C. deviene a todas luces en delictivo
y evidenciando su colusión con el Registrador Público Luis Miguel Rubio
Díaz, de la Zona Registral Nº IX - Sede Lima, han contrariado y festinado el
trámite de inscripción registral al pasar por encima de todas las rogatorias
de inscripción que afectan a la partida matriz antes señalada y que han sido
formuladas con antelación a la que ha dado mérito a la inscripciíon de
independización y transferencia antes cuestionada.”
IV.
ANTECEDENTE REGISTRAL
1. En la partida electrónica Nº 21000352 del Registro de Predios de Cañete,
corre inscrito el terreno eriazo ubicado en el distrito de Asia, provincia de
Cañete, departamento de Lima, siendo su titular registral la Comunidad
Campesina de Asia.
2. En la partida electrónica Nº 21096945 del Registro de Predios de Cañete,
consta inscrita la independización del área de 9.873925 hectáreas
proveniente de la partida matriz citada en el punto anterior, siendo su titular
de dominio Promotores Las Cristianas S.A.C. La independización se realizó
sobre la base del título Nº 8180 del 24 de setiembre de 2007.
En el asiento D00004 consta anotado el bloqueo para la compraventa a
favor de Cabo de Roca S.A.C., solicitado mediante título Nº 9481 del 31 de
octubre de 2007. En el asiento C00004 se registró la citada compraventa
mediante título Nº 9647 del 9 de noviembre de 2007.
V.
PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la Vocal Martha del Carmen Silva Díaz.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a
determinar es la siguiente:
- Si al amparo del artículo 47 del Reglamento General de los Registros
Públicos, procede bloquear la partida registral en la cual se habría
registrado un título incompatible con otro pendiente de inscripción.
VI.
ANÁLISIS
1. El principio de prioridad registral está consagrado en los artículos 2016
y 2017 del Código Civil. Conforme al primero de ellos, que contempla el
principio de prioridad preferente “la prioridad en el tiempo de la inscripción
determina la preferencia de los derechos que otorga el registro.”
A decir de Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida1, “el Registro sólo aplica la
1
LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Asís.
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Derecho
regla de prioridad en un sentido muy especial: primero es quien acude
antes a él: no quien muestre título de fecha más antigua. La prioridad en
inscribir es la que proporciona, en principio, la protección registral, y ello
hasta el punto de que los asientos que en algún modo son incompatibles
con el que ya consta en los libros (y no proceden del mismo titular) no
tienen acceso a ellos.”
2. Según el artículo 2017 de la misma norma sustantiva, que consagra el
principio de prioridad excluyente, “no puede inscribirse un título
incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior.”
Los autores2 antes citados señalan respecto a esta norma, que regula el
llamado cierre registral lo siguiente: los actos dispositivos de un titular
incompatibles con los inscritos, aun siendo anteriores en fecha a ellos y por
ende eficaces al tiempo de otorgarse, no tienen acceso a los libros.”
Agregan los indicados autores3 que “el efecto de cierre es una operación
meramente formal y mecánica: el título que llega primero clausura el
Registro para el ulterior incompatible, sin que este título al cual se cierra el
Registro sea, siempre, materialmente ineficaz, ni pierda toda posibilidad de
ingresar en aquél. Si bien el Registrador, al calificar, en cuanto aprecie la
existencia de un título incompatible inscrito, rechazará automáticamente la
inscripción, el titular rechazado puede acreditar su mejor derecho ante los
Tribunales, y, anulando la inscripción que se opone a su ingreso en el
Registro, tener acceso a él, incluso con la fecha del asiento de presentación
si éste no ha caducado.”
3. El artículo X del Título Preliminar del Reglamento General de los
Registros Públicos ha recogido la regla de la prioridad excluyente
contemplando un supuesto que de suyo, efectuando una interpretación a
fortiori, se encontraba implícitamente comprendido, cual es el del título
pendiente incompatible.
Así, dicho artículo señala que “no puede
inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de
inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha.”
La incompatibilidad entre los títulos se encuentra definida por el artículo 26
del mismo Reglamento que regula el último supuesto mencionado en el
párrafo anterior, en los siguientes términos:
“Durante la vigencia del asiento de presentación de un título, no podrá
inscribirse ningún otro incompatible con éste.
Un título es incompatible con otro ya presentado, cuando la eventual
inscripción del primero excluya la del presentado en segundo lugar.”
4. A efectos de no perjudicar la vigencia del asiento de presentación de los
títulos incompatibles presentados con posterioridad a uno que se encuentra
pendiente de inscripción - el mismo que a su vez puede contar con una
mayor vigencia por efectos de la prórroga automática contemplada en el
artículo 28 del Reglamento General o por efectos de una suspensión -, el
artículo 29 del citado Reglamento contempla precisamente esta figura
señalando que se suspende el plazo de vigencia del asiento de
presentación en los casos siguientes: “a) Cuando no se puede inscribir o
anotar preventivamente un título, por estar vigente el asiento de
Inmobiliario Registral. José María Bosch Editor, S.A. Barcelona, 1984. Pág. 55.
Op. Cit. Pág. 134.
3
Op. Cit. Pag. 135.
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presentación de uno anterior referido a la misma partida registral y el mismo
resulte incompatible. La suspensión concluye con la inscripción o caducidad
del asiento de presentación del título anterior.”
En concordancia con el principio de prioridad registral, el artículo 47 del
Reglamento General acotado, en su primera parte, regula el aspecto formal
de la extensión de los asientos de inscripción señalando que éstos “se
extenderán en estricto orden de presentación de los respectivos títulos,
salvo los casos de títulos conexos a que se refiere el artículo 5º.”
5. Con la finalidad de preservar la fluidez del procedimiento registral,
mediante precedente de observancia obligatoria aprobado en el III Pleno del
Tribunal Registral, publicado en el Diario Oficial El Peruano el 5 de junio de
2003, se aprobó el siguiente criterio:
“El artículo 47 del Reglamento General de los Registros Públicos debe
interpretarse en concordancia con los artículos 26 y 29 del mismo
reglamento, es decir, en el caso que un título presentado con posterioridad
no sea incompatible con uno anterior pendiente de inscripción referente a la
misma partida, debe procederse a su calificación y de ser positiva a su
inscripción; y en el caso de ser incompatible, debe procederse a la
calificación y suspensión del asiento de presentación del título posterior.”
En tal sentido, si el título presentado con posterioridad (relativo a la misma
partida) contiene un acto o derecho que no es incompatible con el que se
encuentra pendiente de inscripción, procederá la inscripción del presentado
en segundo lugar sin perjuicio que, de tratarse de derechos sujetos a rango,
éste se encuentre supeditado a la fecha y hora del asiento de presentación,
por efectos de la prioridad preferente definida en el punto 1 del presente
análisis.
6. Sin embargo, el artículo 47 no se limita a establecer reglas relativas al
orden y forma de extensión de los asientos de inscripción en el trámite
regular de calificación de los títulos, sino que contempla además, un
procedimiento especial para enmendar una situación anómala, cual es la
eventual inscripción en primer lugar de un título presentado con
posterioridad no obstante ser incompatible con aquél.
Así, el último párrafo del artículo 47 señala lo siguiente:
“En los casos en que por error se hubiese inscrito un título, contraviniendo
lo previsto en los párrafos anteriores, procederá la calificación e inscripción,
de ser el caso, del título presentado con anterioridad, dejándose constancia
de esta circunstancia en el asiento. Simultáneamente deberá comunicarse
el error incurrido al superior jerárquico y al titular del derecho perjudicado,
en el domicilio consignado por éste en el título o, en el señalado en su
documento de identidad.”
Mediante esta regla se pretende preservar la prioridad que corresponde al
acto o derecho ingresado en primer lugar al Registro, frente a la protección
de una inscripción presuntamente amparada bajo el manto del principio de
legitimación registral por haberse extendido el asiento de inscripción no
obstante existir título pendiente incompatible.
7. De este modo, en un supuesto de presentación sucesiva al Registro de
dos títulos incompatibles; si por un error en la calificación el Registrador
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inscribiese el segundo título encontrándose el primero de ellos pendiente de
inscripción; ello no será obstáculo para proceder a la inscripción del primer
título presentado. Cabe precisar que al momento de extenderse el asiento
de inscripción correspondiente sobre la base del título presentado en primer
lugar, deberá dejarse constancia de su prevalencia respecto del asiento
extendido con anterioridad pero que contiene un acto o derecho
incompatible. La consecuencia de esta norma es que el asiento extendido
erróneamente sobre la base del título posterior incompatible quedará
enervado por efectos del principio de prioridad excluyente.
Dado que esta norma regula una situación irregular, como ya se ha
señalado, el Registrador a cargo de la calificación e inscripción del título
presentado en primer lugar, deberá poner en conocimiento del superior
jerárquico y éste, del titular del derecho perjudicado - se entiende que es
aquél cuya inscripción quedará enervada -, de la errónea inscripción
extendida en base a un título posterior, a efectos de la determinación de las
responsabilidades a que hubiere lugar.
El legislador ha cuidado de señalar que estas acciones se adoptarán recién
al momento de extenderse el asiento de inscripción sobre la base del título
presentado en primer lugar; ello por cuanto también es posible que el
referido título - que a la fecha de inscripción del título posterior se
encontraba aún pendiente de inscripción -, no sea admitido al Registro, sea
por presentar defectos subsanables o insubsanables o por existir
obstáculos que emanen de la partida registral. En este supuesto, si bien se
habría cometido un error inicial al haberse vulnerado el artículo 26 del
Reglamento General; sin embargo, no se concretaría perjuicio alguno en
caso de no inscribirse el título ingresado en primer lugar, que amerite
proceder con las acciones previstas en el artículo 47 del Reglamento, es
decir, dejar constancia en la partida y comunicar al usuario perjudicado.
8. En el presente caso, el recurrente manifiesta que solicita el bloqueo de
la partida registral Nº 21096945 del Registro de Predios de Cañete, al
amparo del artículo 47 del Reglamento General de los Registros Públicos, a
efectos de dejar constancia de la existencia de los títulos pendientes Nº
4283, 7752 y 7755 del año 2007, los mismos que son anteriores a la
apertura de dicha partida (efectuada mediante título Nº 8180-2007) y que
sin embargo, no conllevaron a la suspensión de este último, el mismo que
fue inscrito no obstante presentar superposición de área respecto de los
títulos pendientes de inscripción referidos, según lo manifestado por el
apelante.
En principio, en el caso de ser exacto lo señalado por el recurrente, en el
sentido de haberse registrado erróneamente un título posterior incompatible
no obstante existir títulos pendientes presentados con anterioridad, dicha
situación, es decir, la aplicación de las acciones previstas en el último
párrafo del artículo 47 del Reglamento General de los Registros Públicos,
las ejecutará el Registrador al momento de extender la inscripción de los
referidos títulos, dejando la respectiva constancia de prelación en los
asientos que se extiendan, y efectuando las comunicaciones respectivas.
9. Es pertinente señalar que la calificación registral comprende la
confrontación de la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción
de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción y
complementariamente con los antecedentes registrales referidos a la
misma, sin perjuicio de la legitimación de aquéllos; así como la verificación
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de la existencia de obstáculos que emanen de la partida en la que deberá
practicarse la inscripción, así como de títulos pendientes relativos a la
misma que puedan impedir temporal o definitivamente la inscripción.
Ello supone la constatación de la presencia del supuesto de hecho
contemplado en el último párrafo del artículo 47 del Reglamento General de
los Registros Públicos, a efectos de proceder conforme a lo normado en
dicho artículo.
10. En el presente caso se aprecia que los títulos mencionados por el
recurrente, Nº 4283, 7752 y 7755 del año 2007, se encuentran aún
pendientes de inscripción por lo que no se configura el supuesto de hecho
regulado en el tantas veces citado último párrafo del artículo 47 del
Reglamento General de los Registros Públicos.
En tal sentido, el bloqueo de partida registral solicitado por el recurrente,
deviene en improcedente.
Se deja constancia, que tampoco procede el bloqueo por encontrarse
pendientes los títulos Nº 4283, 7752 y 7755 del 2007 en la partida Nº
21096945 del Registro de Predios de Cañete, entendido como el hecho de
asignar en el sistema a los títulos mencionados como títulos pendientes
respecto de la partida Nº 21096945, debido a que los actos rogados en
dichos asientos de presentación corresponden a la transferencia e
independización de parte material de la partida matriz Nº 21000325 del
mismo Registro, en la cual se anotaría la independización, mas no así en la
partida Nº 21096945 abierta con título posterior. No siendo objeto de
inscripción acto alguno sobre esta última partida, más allá de la constancia
a que se refiere el artículo 47 del Reglamento General de los Registros
Públicos, de ser el caso.
11. Asimismo, cabe señalar que el acto cuya inscripción se solicita, bloqueo
de partida registral por la causal prevista en el artículo 47 del Reglamento
General de los Registros Públicos, como se ha expresado en los acápites
precedentes, no constituye un acto inscribible, así como tampoco se aplica
a pedido de parte.
Consecuentemente, de conformidad con lo previsto en el literal b) del
artículo 42º del Reglamento General antes citado, procede su tacha
sustantiva, por lo que debe revocarse la observación formulada por el
Registrador.
12. Mediante H.T. Nº 2008-19656 del 3 de abril de 2008, Cabo de Roca
S.A.C., representada por María Luisa Valdez Bortesi, formula oposición al
bloqueo solicitado por el recurrente, lo cual deviene improcedente por
aplicación del artículo 1º del Reglamento General de los Registros Públicos
que señala que “el procedimiento registral es especial, de naturaleza no
contenciosa y tiene por finalidad la inscripción de un título. No cabe admitir
apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni oposición a la
inscripción.”
Interviene la vocal suplente Andrea Paola Gotuzzo Vásquez, autorizada
mediante Resolución Nº 050-2008-SUNARP/PT del 13.3.2008.
Estando a lo acordado por unanimidad;
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VII.
RESOLUCIÓN
1. REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de
Predios de Cañete al título referido en el encabezamiento y DISPONER la
tacha del mismo de conformidad con los fundamentos vertidos en el análisis
de la presente resolución.
2. REMITIR copia de la presente resolución, así como del escrito de
apelación a la Jefatura de la Zona Registral Nº IX - Sede Lima, a efectos de
que se adopten las acciones pertinentes con relación a la denuncia
formulada por el recurrente según lo manifestado en el último punto del
rubro III, Fundamentos de la apelación.
3. DECLARAR IMPROCEDENTE el apersonamiento de Cabo de Roca
SAC, conforme a lo sustentado en el punto 12 del análisis de la presente
resolución.
Regístrese y comuníquese.
ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES
Presidenta de la Primera Sala
del Tribunal Registral
MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ
VÁSQUEZ
Vocal del Tribunal Registral
Registral
ANDREA PAOLA GOTUZZO
Vocal (s) del Tribunal
0800390.doc
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