www.e-edificacion.com VIVIENDAS. ELEMENTOS COMUNES Se consideran elementos comunes de un edificio dividido en diversas propiedades todos aquellos que, no siendo privativos, son necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio. El listado legal de elementos comunes que se encuentra en el Código Civil (art. 396) es una relación de presunciones de comunidad que pueden modificarse en el título constituido o por acuerdo unánime. Es posible que algunos de los elementos enumerados en el citado artículo sean considerados estatutariamente o por acuerdo unánime de la Junta de propietarios como privativos, si ello no impide el funcionamiento de la comunidad como tal; también es posible que sean considerados comunes solamente para algunos copropietarios, no para todos. Los elementos comunes pueden clasificarse y agruparse según diversos criterios. En un grupo están los que lo son por naturaleza o esencia (suelo, cimentaciones, muros, escaleras); su desafección no cabe pues haría imposible la pervivencia de la propiedad horizontal del edificio. En otro grupo se encuentran los que lo son por destino o accesorios (patios interiores, cubiertas); estos pueden ser desafectados por acuerdo unánime de los copropietarios, sin que por ello quede menoscabado el correcto funcionamiento del régimen de propiedad horizontal. Por otra parte se diferencian los elementos comunes materiales y jurídicos. Son materiales todas las porciones del edificio, instalaciones u objetos que tengan una realidad física. Son jurídicos los derechos: las servidumbres y los derivados del arrendamiento que la Comunidad de propietarios puede concertar sobre los elementos comunes. www.e-edificacion.com La Ley de Propiedad Horizontal no establece normas específicas para el uso de los elementos. Deben respetarse las establecidas en el Código Civil (art. 394 y art. 397). Según el Código Civil cada propietario puede servirse de los elementos comunes del edificio dividido en propiedades diversas conforme a su destino de manera que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los copropietarios utilizarlos según su derecho. Sin embargo, ninguno de los propietarios puede, sin el consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos. Es muy frecuente que las comunidades realicen obras en fachadas: aperturas de huecos, cierre de terrazas y balcones o alteraciones en el revestimiento. En este caso es necesario recordar que el Código Civil (art. 396) incluye como elemento común del edificio “su imagen o configuración”; se trata de un elemento común inmaterial. Dicha imagen o configuración se refiere a la de la fachada y a la de los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas. Las terrazas, balcones y ventanas en sí mismos no deben entenderse incluidos en el listado legal de elementos comunes, sino sólo su revestimiento exterior y el de sus elementos de cierre, que son elementos integrantes de la imagen exterior o configuración del edificio. Las azoteas son terrazas singulares que constituyen la cubierta de un piso inferior; según la línea jurisprudencial desarrollada se consideran elemento común en la medida en que forman parte de la cubierta del edificio. De esta condición se deriva que, aunque sean de uso privativo, no pueden realizarse obras en ellas sin consentimiento unánime de los propietarios del edificio. www.e-edificacion.com A este respecto también conviene recordar que el vuelo es considerado por la jurisprudencia como equivalente a derecho a levantar o a edificar sobre el propio edificio constituido en régimen de propiedad horizontal y, así, en una sentencia del Tribunal Supremo se le atribuye la condición de elemento común por naturaleza, privando de eficacia a la reserva que un constructor establecía a su favor de ejercitar el derecho de elevación sobre la azotea de un edificio, una vez vendidas todas las partes privativas. La Ley de Propiedad Horizontal considera como elementos comunes: - Los patios; aunque pueden ser considerados elementos privativos si así se indica en el título constitutivo o hay acuerdo unánime de desafectación. - Los ascensores. Debe distinguirse entre el espacio físico ocupado por el ascensor, sobre el que recae la presunción legal de comunidad como recinto y el ascensor como instalación al servicio de la comunidad. Así, la instalación de ascensor exigirá diversas mayorías de propietarios según sean las circunstancias concurrentes (ver L.P.H., Art. 17). (L.P.H.) - Los elementos estructurales (pilares, vigas, forjados y muros de carga). Las obras que hayan de ejecutarse sobre ellos exigen el consentimiento unánime de todos los propietarios, aunque se encuentren en el interior de partes privativas del edificio. - El portal. En él está prohibida cualquier tipo de obra sin el consentimiento unánime de los copropietarios. Las escaleras. El Tribunal Supremo viene admitiendo la validez de la cláusula de los - estatutos que exime a los propietarios de locales de la obligación de contribuir a los gastos de mantenimiento de éstas cuando aquellos tienen salida propia a la vía pública. Cuando sea necesario hacer obras en las escaleras que supongan su corte se requerirá el acuerdo unánime de los propietarios; aunque exista otro acceso de salida a la vía pública. www.e-edificacion.com - Las instalaciones, todas ellas entrada del espacio privativo. hasta la Todo comunero puede usar las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino, sin perjudicar el interés de la comunidad y sin impedir a los demás coparticipes el uso. Aunque pudieran resultar ventajas para todos, los elementos comunes son inalterables sin consentimiento unánime de los propietarios. ENLACES de INTERÉS Código civil Modificación de imagen de edificio. ¿Autorizada?