Market in Minutes Oficinas Madrid

Savills Research Global
Oficinas España
Market in Minutes
Oficinas Madrid
2T 2016
GRÁFICO 1
GRÁFICO 2
Rentabilidades prime vs deuda a 10 años
Absorción anual
1T
2T
3T
4T
1.000.000
CBD
Fuera M-30
Deuda Española 10 Años
8%
7%
800.000
6%
600.000
m²
5%
4%
400.000
3%
200.000
Fuente: Savills
2T 01
4T 01
2T 02
4T 02
2T 03
4T 03
2T 04
4T 04
2T 05
4T 05
2T 06
4T 06
2T 07
4T 07
2T 08
4T 08
2T 09
4T 09
2T 10
4T 10
2T 11
4T 11
2T 12
4T 12
2T 13
4T 13
2T 14
4T 14
2T 15
4T 15
2T 16
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
1%
2000
0
2%
Fuente: Savills / INE
SUMARIO
El volumen de contratación crece a pesar de la ausencia de megaoperaciones
■ Segundo trimestre consecutivo sin
acuerdos >10.000 m² y a pesar de
ello, el mercado registra crecimiento
tanto en la comparativa trimestral
como semestral.
■ En número de operaciones, la
variación interanual arroja saldo
positivo continuo desde finales de
2013, lo que refuerza la sensación de
expansión.
■ El volumen de superficie vacía
mantiene la tendencia de descenso.
Los cerca de 1,37 millones de metros
cuadrados vacíos representan un
ajuste del 3% y dejan la tasa de
disponibilidad en 10,50%.
■ La periferia registró un descenso
más acusado, coincidiendo con el
incremento de contratación en las
áreas fuera de la M-30.
■ La escasez de producto disponible
en inversión es el principal
motivo del descenso del volumen
transaccionado.
■ En los próximos 18 meses se
incorporarán al mercado cerca
de 160.000 m² vacíos. El 85% se
localiza dentro de la M-30, lo que
aliviará la escasez de disponibilidad
en espacios de calidad, más acusada
en el entorno urbano.
■ Los 1.700 millones de euros
identificados en el pipeline del
mercado de la capital presagian un
segundo semestre muy activo.
■ El nivel teórico de renta prime CBD
se mantiene estable en 27 €/m²/mes
ya que los valores máximos de cierre
≥30 €/m²/mes son considerados
todavía atípicos.
■ El nivel teórico de yield prime
CBD se sitúa 25 pbs por debajo del
dato del último pico del mercado. La
ausencia de operaciones firmadas en
rentabilidad en activos prime de zona
prime CBD, dificulta establecer el nivel
actual de yield, que prevé incrementos
de valor vía crecimiento de rentas.
savills.es/research
01
Market in Minutes | Oficinas Madrid
GRÁFICO 3
Coyuntura económica
PIB, consumo y empleo en España
PIB
Consumo hogares
Empleo
6%
4%
Crecimiento anual
2%
0%
-2%
-4%
1T 16
1T 15
1T 14
1T 13
1T 12
1T 11
1T 10
1T 09
1T 08
1T 07
1T 06
1T 05
1T 04
-8%
1T 03
-6%
Fuente: INE
GRÁFICO 4
Distribución de las operaciones
respecto a la M-30
Dentro M-30
Fuera M-30
75%
70%
65%
60%
55%
50%
45%
40%
35%
2015
2016*
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
25%
2000
30%
Fuente: Savills / *1S
GRÁFICO 5
Tasa de disponibilidad y rentas en el
mercado de Madrid
Renta media cierre mercado
Renta teórica CBD
Disponibilidad (eje dch.)
50
16%
45
14%
€/m²/mes
40
12%
35
30
10%
25
8%
20
6%
15
4%
10
2%
0
0%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016*
5
Fuente: Savills / *1S
02
La economía española continúa la
senda de crecimiento iniciada hace
dos años, a pesar de las dificultades
sufridas tanto en el marco nacional
como internacional. Según los últimos
datos publicados por Eurostat,
1T 2016, el PIB creció un 3,4%
superando así la media europea en
1,7 puntos porcentuales. Además,
España ocupa el cuarto lugar en
el ranking de crecimiento europeo,
justo por detrás de Irlanda, Malta y
Luxemburgo, con variaciones del
6,5%, 6,2% y 3,6% respectivamente.
La demanda interna se mantiene
como pilar del crecimiento, impulsada
por la mejora en el consumo de los
hogares. La bajada de los tipos de
interés, el descenso del IPC y las
rebajas fiscales, entre otros, han sido
las causas principales del incremento
de la capacidad adquisitiva de las
familias, lo que ha favorecido un
incremento en el consumo del 3,4%
en el primer trimestre 2016 según INE.
En cuanto al mercado laboral, la EPA
publica una tasa de desempleo de
21% para el primer trimestre 2016
que, a pesar de ser elevada, supone
el décimo descenso consecutivo.
Todo ello viene acompañado de la
mejora en los registros de afiliados a
la Seguridad Social publicados por el
Ministerio de Economía y Hacienda,
que con un total de 17 millones
en junio 2016, crece un 3,3% en
comparación con el mismo mes del
año anterior.
Con todo, las últimas previsiones
realizadas por Focus Economics,
junio 2016, apuntan a una
continuidad del crecimiento de la
economía en 2016, aunque más leve
del registrado hasta el momento, y
por encima de la media de la zona
euro, 2,8% y 1,8% respectivamente.
Absorción y demanda
El mercado de oficinas de la capital
consolida su crecimiento con
variaciones positivas tanto en el
apartado de contratación como de
número de operaciones.
El volumen de absorción bruta
ascendió a poco más de 130.000
m², lo que representa un incremento
interanual del 27%. En el acumulado
semestral, el crecimiento alcanza
apenas un 5%, pero es importante
recordar que entre enero y junio
de 2015 se registraron tres de las
denominadas megaoperaciones
(>10.000 m²). KPMG, BNP Paribas y
OBS acumularon entonces cerca de
50.000 m², casi un 20% del total. Así
pues, considerando solo el volumen
registrado con operaciones hasta
10.000 m², la variación rozaría el 30%.
Es importante indicar que la presencia
de megaoperaciones se ha roto por
segundo trimestre consecutivo tras
nueve continuos con al menos uno de
estos acuerdos en el listado trimestral.
En cuanto al número de operaciones,
el mercado mantiene el modo
expansivo, con un crecimiento
interanual ininterrumpido desde
finales del año 2013. La variación
respecto al segundo trimestre de 2015
alcanza un 22% y la comparativa de
la cifra semestral, casi el 15%.
Tamaño de las
operaciones
La operación más voluminosa del
trimestre tuvo lugar en el entorno
de Arturo Soria. El banco Popular-e
acerca su nueva sede al complejo
corporativo que la matriz construye
en el primer tramo de la A-2. Varios
años de desocupación animaban a la
propiedad, Metrovacesa, a emprender
un cambio de uso a viviendas en
una zona con predominio de activos
residenciales, pero el alquiler de casi
el 100% del conjunto de dos edificios
ha parado el proyecto.
La superficie media contratada,
mantiene la tendencia de descenso.
Los cerca de 760 m² representan
un ajuste de casi el 4% respecto
al trimestre anterior, también con
ausencia de megaoperaciones.
En el análisis de la serie histórica
descartando todos los acuerdos
>10.000 m², el nivel actual se situaría
un 6% por debajo del tamaño medio
contratado desde el año 2000.
El nuevo modo de trabajo vincula
estrechamente las posibilidades que
permiten las nuevas tecnologías
con la optimización, flexibilidad y
multifuncionalidad de espacios, lo que
permite implantaciones más eficientes
y repercute directamente en ahorro de
espacio y, por consiguiente, de renta.
La eficiencia de espacios, además,
es un aspecto considerado ahora
como valor añadido por las
2T 2016
70%
60%
50%
40%
30%
20%
2015
2016*
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
0%
2004
10%
Fuente: Savills / *1S
GRÁFICO 7
Volumen de inversión por trimestre
1T
2T
3T
4T
Nº operaciones 1er semestre
Nº operaciones anual
3.500
90
80
3.000
70
2.500
60
2.000
50
1.500
40
30
1.000
20
500
2016
2015
2014
2013
2011
2012**
2010
2009
2008*
10
2007
0
2006
Descartando este registro, las mutuas
y aseguradoras dejan claro el ímpetu
con el que han regresado al mercado,
concentrando 140 millones que
representan más del 50% del total.
80%
2005
La operación más voluminosa del
mercado, los cerca de 130 millones
de euros abonados por Green Oak
por el P.E. Las Mercedes, distorsiona
ligeramente los análisis por tipo
de compañía, ya que los fondos
acumularían casi el 40% del total.
10 € - 14,99€
25€ - 29,99€
>40€
90%
2003
En Madrid, que mantiene su
estatus de epicentro del mercado,
concentrando cerca del 60% del
total nacional, el 80% del volumen de
inversión correspondió a operaciones
en rentabilidad. En el apartado de
número de operaciones, este tipo de
acuerdos representó tan solo el 52%.
Es importante indicar que del total de
registros en rentabilidad solo dos se
encuentran al 100% de ocupación,
ambos fuera de la M-30 y adquiridos
por compañías aseguradoras.
5€ -9,99 €
20€ - 24,99€
35€ - 39,99€
2004
Los valores teóricos continúan
estables en todas las demarcaciones
y categorías de edificios, si bien
en prime CBD existe cierta presión
100%
Este aspecto es considerado como
un inconveniente por unos, pero
como una oportunidad por otros,
que apuestan por mejorar el activo a
través de mejoras, tanto físicas como
de gestión y comercialización.
<4,99€
15€ - 19,99€
30€ -34,99€
2003
Las rentas están todavía en fase
de consolidación, a la espera del
arranque definitivo. El valor medio
de cierre del mercado en edificios
empresariales se acerca al nivel
registrado a finales de año 2015
tras un primer trimestre con una
pronunciada caída debido al fuerte
incremento de contratación en la
periferia, regresando de este modo
a una situación estable. Se mantiene
el reparto de valores registrados
respecto al nivel medio del mercado.
Desde el año 2007 cerca del 60% de
la muestra total se sitúa por debajo
del valor medio de cierre en edificios
empresariales.
Histograma de rentas
2002
Rentas
GRÁFICO 6
2002
En los próximos 18 meses se espera
la incorporación de unos 160.000
m² nuevos o renovados al mercado.
Como apunte importante, más del
85% de total se localizará dentro de
la M-30, lo que aliviará la escasez de
superficie disponible de calidad en
la ciudad, especialmente urgente en
espacios grandes ya que una empresa
en busca de una sede de 5.000 m²
dentro de la M-30 actualmente solo
tendría una selección de apenas una
decena de opciones.
El descenso de actividad se debe
principalmente a la escasez de
producto disponible en venta,
paliado en parte por la oferta off
market, y la calidad de muchos de
los activos disponibles.
El nivel teórico continúa, pues en
3,75%, 25 puntos básicos por debajo
del dato el último pico de mercado.
El incremento de valor de los activos
vendría determinado por el crecimiento
de rentas, todavía a la esperada de un
incremento claro y continuado.
2001
Junio cerró con cerca de 1.37
millones de metros cuadrados
vacíos, lo que representa una tasa
de disponibilidad de 10,5%. La
oferta disponible, pues, continúa
descendiendo. La comparativa
respecto al trimestre anterior muestra
un decrecimiento del 3%, destacando
que la superficie vacía fuera del anillo
de la M-30 alcanzó hasta un -4%, lo
que concuerda con el incremento de
absorción en la periferia.
El mercado de inversión de oficinas
continúa al ralentí. El parcial trimestral
registró cerca de 500 millones de
euros en España, un 26% por debajo
del volumen del mismo periodo
del año anterior, mientras que el
acumulado del primer semestre,
alcanzó 875 millones, que supone un
ajuste del 35%.
La ausencia de operaciones en
activos prime de zona prime
dificulta establecer el nivel actual de
rentabilidad en CBD, pero parece que
la estabilidad será la tónica general en
los próximos meses.
2001
Disponibilidad actual
Mercado de inversión
Rentabilidades Prime CBD
2000
La escasez de espacios de calidad
en el centro de la ciudad continúa
desviando la contratación hacia la
periferia, sobre todo en los tramos
de mayor superficie. El 82% de las
operaciones de más de 3.000 m² se
firmaron fuera del anillo de la M-30,
mientras que el mercado global dejó
la cifra en casi el 55%.
En cualquier caso, la participación
de este tipo de compañías (26% sin
suprimir Las Mercedes) supone ya
el máximo de la serie histórica con
inicio en el año 2000 y quinto puesto
considerando valores absolutos.
2000
Ciudad vs Periferia
alcista por los acuerdos firmados
muy por encima de los 27€/m²/mes.
Desde enero, cuatro operaciones
superan los 30 €/m²/mes, mientras
que en el total anual de 2015 había
solo seis entradas. En cualquier caso,
el volumen de operaciones en los
rangos más altos es todavía escaso,
por lo que no se considera factor
determinante para incrementar el nivel
teórico.
mill.€
compañías inmobiliarias que han
emprendido nuevos desarrollos.
0
Fuente: Savills / *sin Ciudad Financiera / **sin Torre Picasso
savills.es/research
03
Market in Minutes | Oficinas Madrid
TABLA 1
Principales Operaciones - Mdo. Usuarios 2T 2016
Zona
Superficie
(m²)
Sector de Actividad
Zona Este
8.100
Banca
A-1
5.600
Ingeniería
Área urbana
4.700
Servicios
A-2
4.300
Industria-Fabricación
Zona Este
4.200
Industria-Fabricación
Campo de las
Naciones
3.600
Seguros
Usuario
Banco popular-e
Caf Signalling
Manpower Group
Coca-Cola
Pernord Ricard
Aegon
Fuente: Savills
TABLA 2
Principales Operaciones - Mdo. Inversión 2T 2016
Activo
Zona
Comprador
Vendedor
A-2
Green Oak
Standard Life
varias localizaciones
periferia
Meridia Capital
Segur Fondo
O'donnell, 12
Área urbana
Mutualidad de la
Abogacía
Grupo Zeta
José Abascal, 45 *
Área urbana
Inmobiliaria
Colonial
Confidencial
Ríos Rosas, 24
Área urbana
Arcano
Felop
P.E. Las Mercedes
Portfolio Inmoseguros
PREVISIONES
2016
■ El temido vacío institucional debido a la ausencia
de gobierno durante los primeros meses del año
no tuvo repercusiones en el mercado de oficinas
de la capital. Aún a la espera de la formación de
un nuevo gobierno tras los comicios de junio, el
resultado ha insuflado tranquilidad, confiando en
una continuidad de políticas económicas.
■ La evolución del mercado ocupacional reflejará
la confianza del tejido empresarial en el sistema.
El número de acuerdos firmados ha crecido sin
interrupción desde finales de 2013 y todo apunta a
que mantendrá la misma tendencia. En cuanto a la
contratación, la comparativa interanual avanza en
positivo a pesar de la ausencia de megaoperaciones,
lo que anima igualmente al optimismo.
■ Los valores máximos de renta actúan todavía
como atípicos, lo que retrasa el crecimiento claro
de los valores teóricos. El comportamiento de los
demás indicadores de mercado (contratación y
disponibilidad) marcará el ritmo de la evolución de
rentas.
■ Los 1.700 millones de euros identificados en
el pipeline del mercado de inversión de la capital
presagian un segundo semestre muy activo. Entre
los procesos en marcha, tres megaoperaciones
concentrarían cerca del 65% del total.
■ Las yields prime CBD Castellana se mantendrán
estables, si bien los niveles prime fuera de M-30
y secundario en el área urbana tienen todavía
recorrido de más ajustes.
Fuente: Savills / *asesorado por Savills
Equipo Savills
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Capital Markets
+34 91 310 10 16
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Gema de la Fuente
Research
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