Contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda con opción

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA CON OPCION DE COMPRA
En [ ] a [ ] de [ ] de 20 [ ]
REUNIDOS
De una parte,
Don [ ], mayor de edad, casado, de nacionalidad española con D.N.I. nº [ ], con domicilio en Madrid, calle [ ] nº [ ]
De otra parte,
Doña [ ], mayor de edad, casado, de nacionalidad española con D.N.I. nº [ ], con domicilio en Madrid, calle [ ] nº [ ]
ACTUAN
Don [ ] en su propio nombre y derecho / en nombre y representación de la sociedad mercantil denominada [ ] datos
Sociedad/inscripción.
Actúa en calidad de Administrador/apoderado.
En adelante a Don [ ]/sociedad se le denominará el “ARRENDADOR”
Doña [ ] en su propio nombre y derecho / en nombre y representación de la sociedad mercantil denominada [ ] datos
Sociedad/inscripción.
Actúa en calidad de Administrador/apoderado.
En adelante a Doña [ ]/sociedad, se le denominará el “ARRENDATARIO-OPTANTE”
Ambas partes se reconocen, en el concepto en que respectivamente intervienen la capacidad legal necesaria para formalizar el
presente contrato de arrendamiento a cuyo efecto:
EXPONEN
I.- Que ARRENDADOR es propietario del INMUEBLE que se describe a continuación: [ ]
(En adelante INMUEBLE).
Título: Adquirido en virtud de escritura pública de [ ], otorgada ante el notario de [ ] el día [ ], de [ ], de [ ], bajo el número [ ] de su
orden de Protocolo.
Cargas: [ ]
Inscrito en el Registro de la Propiedad de [ ] nº [ ], Libro [ ], Tomo [ ], Finca nº [ ]
El ARRENDATARIO-OPTANTE declara haber visitado y conocer el INMUEBLE objeto de este contrato.
II.- Que ARRENDATARIO-OPTANTE está interesado en el arrendamiento del INMUEBLE señalado en el expositivo anterior, por lo
que ambas partes pactan la celebración del presente contrato de ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA CON
OPCION DE COMPRA, de acuerdo con las siguientes
ESTIPULACIONES
Estipulaciones del contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda
Primera. Régimen jurídico aplicable.-
De conformidad con lo establecido por el artículo 4 de la Ley 29/1.994 de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el
presente contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda se regirá por la voluntad de las partes recogida en el presente
documento y, en su defecto, respecto de lo no previsto en el mismo y siempre que no se oponga a los acuerdos en él consignados,
por lo dispuesto en el Título III de la citada Ley y, supletoriamente, por el Código Civil.
Segunda.- Objeto.
Mediante el presente contrato, el ARRENDADOR alquila al ARRENDATARIO, en el estado de uso en que se halla, INMUEBLE
referido en el expositivo I anterior.
El INMUEBLE arrendado será destinado única y exclusivamente, sin posibilidad de cambio a [ ].
Quedan expresamente prohibidas, las siguientes actividades [ ].
Las licencias y permisos que resulten necesarios para el desarrollo de su actividad serán responsabilidad exclusiva del
ARRENDATARIO-OPTANTE.
El ARRENDATARIO-OPTANTE se compromete a cumplir con cuanto viniera exigido por las ordenanzas municipales y demás
normativa aplicable.
El ARRENDATARIO-OPTANTE se obliga a cumplir con lo establecido en los Estatutos de Comunidad de Propietarios y
Reglamento de Régimen Interior.
Tercera. Duración.
El presente contrato entrará en vigor el día de la fecha que figura en el encabezamiento del mismo y tendrá una duración de [ ].
El presente contrato se extinguirá una vez transcurrido el término convencional pactado, es decir a las 24 horas del día [ ] de 20[ ].
En caso de resolución por finalización o incumplimiento del presente contrato, el ARRENDATARIO-OPTANTE se obliga a desalojar
INMUEBLE objeto de arrendamiento y a ponerlo a disposición del ARRENDADOR.
Cuarta.- Renta.La renta mensual se fija en la cantidad de [ ] Euros que se incrementará con el Impuesto sobre el Valor Añadido ([ ] € más IVA) a
satisfacer de manera anticipada durante los cinco primeros días laborables de cada mes mediante [ ].
*(1)
Quinta. Revisiones de la Renta.
* (2)
Sexta. Gastos.
Serán de cuenta del ARRENDATARIO-OPTANTE los siguientes gastos:
* (3)
Séptima. Impuestos.
El arrendamiento objeto del presente contrato está sujeto al Impuesto sobre el Valor Añadido y, en consecuencia, en los recibos
mensuales de renta se repercutirá la cuota de dicho impuesto al tipo de gravamen que en cada momento esté vigente.
Octava. Conservación, mejoras y obras.
*(4)
Novena. Limitaciones.
Al amparo de lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no serán aplicables al presente contrato las
disposiciones contenidas en los artículos [ ], [ ], [ ] de dicha Ley.
En consecuencia, se establecen las limitaciones siguientes:
[]
Asimismo, se establecen con carácter general las siguientes limitaciones:
[]
*(5)
Décima. Resolución del contrato.
a).-
Por expiración del plazo:
Finalizado el contrato por cumplimiento del plazo establecido en el presente documento, el ARRENDATARIO OPTANTE dejará el
INMUEBLE a disposición del ARRENDADOR. En caso contrario, el ARRENDADOR podrá promover las medidas legales
pertinentes para producir el desalojo.
La entrega de las llaves deberá realizarse en las oficinas del ARRENDADOR o del administrador del INMUEBLE durante sus
horas de trabajo.
b).
Por incumplimiento del ARRENDATARIO-OPTANTE y/o del ARRENDADOR:
La violación de las estipulaciones del presente contrato por cualquiera de las partes dará lugar a la aplicación de lo previsto en la
Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil, con las especificaciones contenidas en este documento.
Decimoprimera.- Certificado Eficiencia Energética.De conformidad con lo que establece el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, el ARRENDADOR ha exhibido al ARRENDATARIO el
certificado de eficiencia energética del INMUEBLE arrendado, del cual se adjunta copia al presente contrato como Anexo [ ].
Decimosegunda Fianza.El ARRENDATARIO-OPTANTE entrega al ARRENDADOR en este acto en efectivo metálico la cantidad de EUROS ([ ] €), importe
de dos mensualidades de renta en concepto de fianza, cuyo destino será el determinado por la Ley y que, en ningún caso, será
aplicable al pago de la renta.
Todas las cuestiones relativas a la presente fianza se regirán de acuerdo con lo establecido por el art. 36 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos.
*(6)
Cláusulas relativas a la concesión de la opción de compra a favor de ARRENDATARIO-OPTANTE
Decimotercera.-Otorgamiento del derecho de opción de compra.
13.1.- Opción de compra.
El ARRENDADOR otorga a favor del ARRENDATARIO-OPTANTE un derecho de opción de compra sobre el INMUEBLE descrito
en el expositivo I, en base a las condiciones para su ejercicio establecidas en las estipulaciones del presente contrato.
13.2.- Plazo de ejercicio.
El plazo para el ejercicio de la presente opción de compra será de [ ] años a contar desde el día de hoy. Transcurrido dicho plazo
sin que fuera ejercida la opción por parte del ARRENDATARIO-OPTANTE, la presente opción de compra caducará considerándose
extinguida, no pudiendo ser ejercitada con posterioridad.
13.3.- Prima de opción.
*(7)
13.4.- Ejercicio de la opción.
Se entenderá ejercitada la opción de compra por parte del ARRENDATARIO-OPTANTE, por la notificación fehaciente del
ARRENDATARIO-OPTANTE al ARRENDADOR en el domicilio designado para las notificaciones en el presente contrato,
comunicando su voluntad de ejercitar la opción.
*(8)
13.5.-Condiciones de la compraventa.
La compraventa se celebrará en las siguientes condiciones:
a)
Será objeto de la compraventa, en caso de ejercicio de la opción de compra regulada anteriormente, el IMUEBLE descrito en el
expositivo I de este contrato.
b)
El precio inamovible de la compraventa del INMUEBLE es de [ €], el cual deberá ser abonado en el momento del otorgamiento
de la correspondiente escritura pública de compraventa mediante [ ]. *(9)
c)
EL INMUEBLE se transmitirá como cuerpo cierto, mediante el otorgamiento de escritura pública de compraventa, libres de
hipotecas, libre de cargas y gravámenes, al corriente en el pago de todo tipo de tributos y con los usos y derechos que les sean
inherentes.
d)
El notario será designado por el ARRENDATARIO-OPTANTE, según lo establecido en el presente contrato.
e)
Todos los gastos que se produzcan como consecuencia de dicho otorgamiento e impuestos subsiguientes, serán abonados
según ley.
[ ]- Notificaciones.
Para cualquier notificación entre las partes se designan los siguientes domicilios:
ARRENDADOR: [ ]
ARRENDATARIO: [local arrendado]
En prueba de conformidad con todo cuanto antecede en el presente documento lo firman por duplicado y a un solo efecto en lugar y
fecha indicados “ut -supra”.
LEIDO Y CONFORME
ARRENDADOR
LEIDO Y CONFORME
ARRENDATARIO-OPTANTE
Notas:
(1) Se puede también establecer otros, como renta anual pagadera por meses.
(2) Revisión de renta como puede ser en base al IPC.
(3) Enumerar según pacto (suministros privativos, gastos de comunidad, conservación, obras, etc.).
(4) Regular según pacto entre las partes. De no excluir de aplicación serán aplicados en esta materia los artículos 30, 21, 22, 23, 26
y 19 de la LAU.
(5) En esta estipulación se recogerían en virtud del pacto entre las partes las posibles renuncias expresas a los derechos de
adquisición preferente (tanteo y retracto del artículo 31 en relación al 25 LAU), cesión y subarriendo (art. 32 LAU), indemnización del
artículo (34 LAU), para que no sean aplicables estos derechos, se debe hacer la renuncia expresa a cada uno de los derechos y
artículos.
En relación al contrato y al derecho de opción de compra, en nuestra opinión deben de regularse de manera coordinada la
posibilidad o no (según se pacte) de hacer transmisible la opción con la posibilidad o no de cesión de contrato de arrendamiento, así
como de la posibilidad o no de subarrendar el local. En nuestra opinión y práctica habitual se suele renunciar a los derechos de
cesión y subarriendo y se regula la prohibición de transmisión del derecho de opción de compra
(6) Por pacto entre las partes y en función de lo establecido en el artículo 36 de la LAU, se pueden regular garantías
complementarias, tales como aval bancario, etc.
(7) Por pacto entre las partes se puede regular el pago de una prima en el momento del otorgamiento, que podrá ser o no
descontado del precio cuando sea ejercitada la opción, pasando en ese caso a ser considerada la prima como cantidad a cuenta del
precio. Asimismo, por pacto entre las partes se puede descontar del precio las rentas (todas o las que se pacten) abonadas hasta el
ejercicio, en su caso, de la opción de compra. Antes de regular esta posibilidad se recomienda estudiar el impacto fiscal.
(8) Esta cláusula puede contener los requisitos para la notificación y el contenido de la misma.
(9) En su caso y por pacto entre las partes se puede regular descontar la prima y/o todas o alguna renta. Se puede regular cláusula
penal para el caso de que no se acuda a la compraventa.