La modificación de la Ley de Arrendamiento Urbanos: la libertad de

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La modificación de la Ley
de Arrendamiento Urbanos: la libertad
de pactos
De la reciente reforma de ley de arrendamientos urbanos se ha dicho que se prima la libertad de pactos
entre arrendador y arrendatario, sin embargo la autonomía de la voluntad de las partes ha quedado reducida en realidad a escasas decisiones. El autor analiza, desde esa perspectiva, las novedades de la nueva
regulación.
Ignasi Vives
Abogado de Sanahuja &
Miranda, especialista en
arrendamientos urbanos,
derecho de familia, civil y
administrativo
El pasado 6 de junio entró en vigor la
ley 4/2013 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado de
alquiler de viviendas, que modifica sustancialmente la ley 29/1994 que regulaba
anteriormente los arrendamientos urbanos. Cabe destacar que estas modificaciones no afectarán a los contratos celebrados
con anterioridad a su entrada en vigor, sin
perjuicio de que las partes puedan adaptar
la nueva regulación legal a sus contratos.
De conformidad con la exposición de
motivos de la citada Ley, se considera que
el mercado inmobiliario español posee una
alta tasa de propiedad y un débil mercado
del alquiler (17%), muy lejos del 30% que
tiene la Unión Europea.
Por ello, la nueva reforma pretende flexibilizar el mercado de alquiler para lograr
su dinamización, buscando el equilibrio
entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los
arrendadores para su puesta a disposición
del mercado arrendaticio.
El legislador, para conseguir el objetivo
de aumentar el mercado de alquiler, ha actuado sobre diversos aspectos fundamentales:
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–– El régimen jurídico aplicable, reforzando la libertad de pactos y dando
prioridad a la voluntad de las partes.
–– La reducción de la duración de los
contratos de arrendamientos.
–– La recuperación del inmueble por
parte del arrendador en determinados supuestos.
–– El desistimiento del contrato por
parte del arrendatario.
En relación al régimen jurídico aplicable, parece que la intención del legislador es primar la libertad de pactos entre
arrendador y arrendatario frente a la aplicación imperativa de la anterior redacción
del Artículo 4 de la L.A.U.
La antigua redacción del citado artículo indicaba que “1. Los arrendamientos
regulados en la presente ley se someterán
de forma imperativa a lo dispuesto en los
Títulos I, IV y V de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este
título. 2. Respetando lo establecido en el
apartado anterior, los arrendamientos
de vivienda se rigen por lo dispuesto en el
Título II de la presente ley, en su defecto
por la voluntad de las partes, y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil”.
Sin embargo, la nueva redacción del Art.
4.2 L.A.U. indica que “respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los
pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el
marco de lo establecido en el Título II de
la presente ley y, supletoriamente, por lo
dispuesto en el Código Civil”.
Según es de ver, la diferencia entre la
redacción de ambos artículos es sustancial. En la antigua redacción se contemplaba que los arrendamientos se
regían por lo dispuesto en el Título
II, la voluntad de las partes, y subsidiariamente según lo dispuesto en
el Código Civil. Sin embargo ahora el
legislador apuesta que en primer lugar los
arrendamientos de vivienda se rijan por los
pactos, cláusulas y condiciones que
determinen libremente las partes, de
conformidad con lo establecido en el Título
II, y supletoriamente según lo previsto en
el Código Civil.
Anteriormente la voluntad de las partes
sólo operaba cuando no había disposición
en el Título II que regulara un determinado aspecto. Ahora bien, con la nueva redacción del artículo, todo parece indicar
que la expresión “en el marco establecido
en el título II” supone que el acuerdo entre
las partes no debe entrar en contradicción
con los principios que infunden la ley (Título II).
No obstante, si bien es cierto que la
modificación presupone la primacía de la
“La autonomía
de la voluntad
de las partes
contratantes
queda reducida
a escasas
decisiones, tales
como la duración
del contrato, la
actualización
de la renta o
la sumisión de
las partes a la
mediación o al
arbitraje para
resolver los
conflictos”
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“En cuanto a
la duración del
contrato, la
principal novedad
radica en que la
duración mínima
pasa de 5 a 3 años,
pudiendo pactar
libremente las
partes un plazo
inferior”
voluntad de las partes en la redacción de
los contratos, no es menos cierto que tal
primacía viene delimitada por el contenido
del Art. 6 de la Ley (Título II), que indica
que “son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en
perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo
los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”.
Analizado lo anterior, debemos reseñar brevemente las modificaciones introducidas en el Título II para determinar si
realmente el legislador ha aumentado el
margen de maniobra que tienen las partes cuando deben suscribir un contrato de
arrendamiento y regular sus efectos.
Modificaciones introducidas por la
nueva normativa
En relación a la duración del contrato, se indica que las partes la podrán
fijar libremente. Si el plazo pactado fuera
inferior a 3 años, éste se renovará automáticamente hasta cumplir los 3 años, a
no ser que el arrendatario con 30 días de
antelación notifique al arrendador la vo-
luntad de no renovarlo. Por otro lado, si
transcurridos los tres años, ninguna de las
partes manifiesta su voluntad de rescindir
el contrato, el mismo se entenderá prorrogado automáticamente durante un año.
Por lo tanto, la principal novedad radica en
que la duración mínima pasa de 5 a 3 años,
pudiendo pactar libremente las partes un
plazo inferior.
En relación a la renta mensual que
el arrendatario debe abonar en concepto
de alquiler, únicamente se introduce una
novedad en la actualización de la misma.
La anterior regulación establecía que la
renta se actualizaría de conformidad con
el I.P.C, sin embargo ahora se introduce la
posibilidad de que las partes contratantes
acuerden libremente la forma de actualizar
la renta, y únicamente en defecto de pacto
se aplicaría la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del
sistema de índices de precios de consumo
(I.P.C). Por lo tanto como novedad, se introduce la posibilidad que libremente las
partes acuerden que el aumento anual de
la renta a un interés determinado y fijo, totalmente diferente al I.P.C.
Por otro lado, en relación al desistimiento, se establece que el arrendatario podrá
desistir transcurridos al menos seis meses,
siempre que exista una comunicación previa de 30 días. La anterior regulación sólo
lo preveía para los arrendamientos de más
de 5 años, y pasados los primeros cinco
años. Asimismo, las partes para el supuesto de desistimiento podrán pactar indemnizaciones en beneficio del arrendador, por
una cantidad igual a una mensualidad de la
renta en vigor por cada año que haya dejado de cumplir.
Por otro lado, también se introduce
como novedad significativa que el arrendador puede recuperar el inmueble para
destinarlo a su vivienda permanente (o de
familiares de primer grado), siempre que
como mínimo transcurra el primer año de
contrato y se comunique con dos meses de
antelación a la fecha en que desee recuperar la vivienda. Todo ello, sin necesidad de
que consta expresamente recogido en el
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contrato, tal y como establecía la anterior
regulación.
Por último, y a los efectos de proteger
con mayor efectividad al propietario del
bien inmueble, la Ley crea un Registro de
Sentencias firmes de impagos de rentas de
alquiler. La voluntad de legislador es que
en caso de impago, los datos del arrendatario sean inscritos en un Registro para
que los posibles arrendadores puedan averiguar si su futuro inquilino tiene antecedentes de morosidad en arrendamientos
anteriores.
Llegados a este punto y expuestas las
modificaciones más significativas introducidas por el legislador, es cierto que se intenta que la voluntad de las partes prime en
la redacción de los contratos, sin embargo,
a tenor del contenido del Art. 6 LAU y de
la extensa y concreta regulación contenida
en el Título II, la autonomía de la voluntad
de las partes contratantes queda reducida a
escasas decisiones, tales como la duración
del contrato, la actualización de la renta o
la sumisión de las partes a la mediación o
al arbitraje para resolver los conflictos.
Por todo ello, si bien es cierto que las
medidas introducidas por el legislador son
“a priori” significativas, debemos estar a
la aplicación de las mismas para evaluar
si finalmente cumplen con la expectativa
de flexibilizar el mercado de alquiler y que
los propietarios apuesten por arrendar sus
pisos vacíos aumentando así el parquet inmobiliario en alquiler. 
“Se introduce la
posibilidad que
libremente las
partes acuerden
el aumento
anual de la renta
a un interés
determinado y
fijo, totalmente
diferente al I.P.C.”
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